第1篇 物業維修檢驗規程制度怎么寫
1.0目的
1.1本指導書規定了維修的檢驗規程,使業主(住戶)提出的維修服務要求得到滿足。
2. 0適用范圍
本指導書適用于:2.1公司所轄物業公共部分維修過程的檢驗。
2. 2業主(住戶)室內維修過程中的檢驗。
3. 0職責3.1工程組組長每日對《維修單》、《公共設施(設備)維修記錄表》執行情況進行檢驗,對轄區內業公共部分進行巡查。
4.0工作程序
4.1.服務過程的檢驗規則。
4.1.1.服務及時性的檢驗:根據維修預定時間,準時到達目的地至完成維修所需要的時間,視維修工程工藝復雜程度而定:一般性維修工程不超過8小時;
對于特別困難的,要求從接到維修通知到完成維修工程最多不超過72小時(工藝要求特別的例外);
不能當天完成的,應向業主(住戶)解釋原因。
4.1.2服務質量的檢驗:按維修服務標準進行檢驗。
功能性維修,以恢復原有功能為準;
外觀性維修,表面應無色差、高低不平現象,與原有部位相比較,應無突兀感;
滿足業主(住戶)的合理要求;
嚴格按工作手冊有關要求執行。
4.2檢驗:
由工程組組長每日對《維修單》、《公共設施(設備)維修記錄表》的執行情況進行檢驗,并對轄區內公共部分進行巡查、核實。
5.0引用文件和記錄表格
5.1 《維修單》
5.2 《公共設施(設備)維修記錄表》
第2篇 物業轄區房屋維修服務規程制度2
物業轄區房屋維修服務規程(2)
二、修理門窗
1、檢查門窗的附件是否齊全。
2、檢查有無配件損壞。
3、更換配件。
4、將門窗反復開啟數次,檢查是否有異聲及不靈活之處,以達到開關自如的目的。
5、提請用戶注意:
a.需定期往轉動部分加油。
b.如門窗有損壞,不要輕易動,以免發生不必要的意外。
三、換鎖(木門、鐵門)
1、拆下門鎖,檢查鎖壞在何處,如能修理,及時修理,如鎖不能使用即更換新鎖。
2、鎖裝上后,查看鎖蓋與鎖孔是否配合緊密,反復開關,查看是否靈活。
3、提醒住戶不要用匙亂扭鎖,防止鎖內部件損壞,造成無法使用。
四、電的維修
(維修人員排除故障在確認線路完好后,方可恢復送電。)
(一)、配電室開關故障
(此項維修適用于抽屜式低壓開關故障的維修)
1、分析原因:低壓開關跳閘或燒壞,可能由以下原因造成:
①因控制線路出現短路現象,導致熔斷器的熔體熔斷或線路中的短路電流大于空氣開關的額定短路通斷能力時,空氣開關燒壞。
②因控制線路過載,開關跳閘或線路上的負載電流大于空氣開關的額定電流與電流脫扣器的額定電流時,空氣開關燒壞或接觸器觸頭長期通過較大的通斷電流,引起觸頭嚴重發熱燒蝕損壞。
2、維修程序:
a.針對①的情況,先將抽屜上的空氣開關置于'off'位置,再將電源兩側的斷路器置于分閘位置(根據實際配電線路,在不影響其它供電線路負荷情況下),然后將開關抽屜抽出來,用萬用表檢查線路,查找短路故障點,排除故障后再檢查開關抽屜內的所有電氣保護元件是否完好,保護元件動作的整定值是否滿足設計要求,最后更換同一技術規格的空氣開關或熔斷器,恢復正常送電。
b.針對②中的情況,如果是開關跳閘,先將電源側的斷路器置于分閘位置(根據實際配電線路,在不影響其它供電線路情況下),然后將開關抽屜抽出來,用萬用表檢查線路,確線路無故障后,將開關抽屜復位,恢復正常送電,然后用鉗型電流表測試三相負載電流(或通過柜上的電流指示儀表觀測),看是否超過設計要求;如確認為是由于線路過載造成開關跳閘,需將此線路負荷減少;如空氣開則關燒壞或接觸器觸頭燒蝕損壞,則需更換同一技術規格的元件后,方可恢復正常送電。
3、驗電:線路送電后,看線路上的電壓、電流表指示是否穩定正常。
(二)、住戶家中無電
1、分析原因,住戶家中沒電可能由下列幾種原因造成:
①線路停電檢修。
②用戶總開關燒壞。
③因住戶使用的電器設備內部故障,或線路短路致使保護控制開關跳閘。
④進戶線與接線端子接觸不牢。
⑤電度表燒壞。
2、維修程序:
a.若屬①中的情況,應向住戶說明停電的原因。
b.針對②中的情況,首先斷開電源開關,檢查住戶用電設備及使用現場,看線路是否出現短路、負荷太大超過電源保護開關容量、接線端子接觸不良長期過熱燒壞所致。將住戶房內用電設備從插座上的插頭拿下來,將所有照明開關都斷開,用萬用表檢查線路、導線的絕緣情況。若線路完好,則查看接線端子上的接線是否牢固,最后更換電源開關,將負荷按線路允許的額定容量接到電源上,恢復正常供電。
c.針對③中的情況,首先將與跳閘的保護控制開關有關的電氣設備插頭從插座上拔下(或將照明開關斷開),用萬用表檢查電源線路是否正常,然后合上保護控制開關,逐一將電氣設備接到電源上,直至找出故障跳閘原因并解決。
d.針對④中的情況,斷開電源開關,將接線端子上的線接牢固,再用萬用表檢查確認線路正常后方可恢復送電。
e.針對⑤中的情況,首先查看電度表參數是否符合用電線路規定,其次
檢查電度表的接線是否正確。確認是表本身質量原因而燒壞,可更換由供電局認可校準后同意使用的同一型號電度表,否則將按照以上原因繼續查找故障點。
3、驗電
當故障排除后,確認線路完好時,方可送電,并用萬用表測量電壓是否正常。
(三)、插頭無電
1、分析原因:插座無電可能由以下原因造成:
①由于外界因素引起的人為停電,如檢修線路操作。
②由于用電設備內部故障原因,當把用電設備插入插座上瞬間,造成線路短路;或因該插座電源線路超負荷時,致使保險絲熔斷或自動開關跳閘。
③因為頻繁插拔操作造成插座端子上的電源接線松動,接觸不良。
④線路出現斷線。
2、維修程序:
a.針對①中的原因,可告訴用戶現在是在停電檢修線路。
b.針對②中的情況,首先了解住戶使用的現場情況,然后斷開相應回路的電源開關,用萬用表歐姆檔查找故障點,再更換保險絲或將自動開關合上,恢復送電。若線路超負荷,可告知住戶及時處理。
c.針對③中的情況,先斷開此回路電源開關,將插座重新接線,確認接線
線牢固可靠后,方可送電。
d.針對④中的情況,先斷開此回路的電源開關,用萬用表歐姆檔查找故障點,故障排除后方可送電。
3、檢電:插座線路送電后,用電筆驗電,再用萬用表電壓檔檢測供電電壓是否穩定正常。
(四)、住房門鈴不響
1、分析原因:門鈴不響可能由以下原因造成。
①電池使用時間過長,電力不足。
②因電源極板受空氣侵蝕生銹,或被電池中滲漏出的電解液腐蝕,而使門鈴斷電,鈴不響。
③線路問題造成鈴不響。
④門鈴開關接觸不良。
2、維修程序:
a.針對①中的情況,則需換上新電池。
b.針對②中的情況,則取下門鈴盒,用砂紙將電源極板兩側的腐蝕物去掉,調整電源極板,使其與電池接觸良好。
c.針對③中的情況,則用萬用表檢查門鈴開關到門鈴的線路是否出現斷路或是門鈴本身線路有故障,需修理或更換,排除故障后,方可恢復門鈴的正常使用。
d.針對④中的情況,修理或更換門鈴開關。
3、檢驗:維修完畢后,反復試用幾次,直至達到預期效果。
(五)、燈不亮
1、分析原因:燈不亮可能由以下原因造成。
①燈內燈絲燒斷。
> ②燈泡與燈頭接觸不良。
③電源保險絲熔斷。
④電源開關接觸不良。
2、維修程序:
a.針對①中的情況,將電源開關斷開,用萬用表檢查燈絲是否燒斷,若燒斷則換上同一電壓等級的燈泡。
b.針對②中的情況,將電源開關斷開,用萬用表檢查確認燈泡是好的,電源開關斷開,用電筆檢驗燈頭上是否有電,確認有電后,重新將燈泡裝于燈頭上,接觸牢固后方可送電。
c.針對③中的情況,將電源開關斷開,用萬用表檢查照明線路有否短路或斷路現象,故障排除后,更換保險絲,方可送電。
d.針對④中的情況,檢查電源開關接線端子接線是否牢固,用電筆觀測開關輸出端,在開關斷開與合上時輸出端是否有電,從而驗證是否電源開關本身故障造成,應及時更換開關。
3、檢驗:故障排除后,合上開關3次,看燈泡發光是否正常。
第3篇 z物業工程維修人員工作規程5
物業工程維修人員工作規程(五)
一、接到部門主管的維修指令后,維修人員根據維修內容準備好所需維修工具和維修材料后,并持《維修單》趕到維修地點。
二、共區域的維修程序
10、首先做好消防安全防范措施,如安全護欄、維修告示牌、高空作業告示牌等。
11、做好公共場地的保護措施,將維修工具或維修材料放在舊報紙或抹布上,避免對公共場地造成損壞。
12、維修工具及材料須安放在不影響用戶使用的位置,如有用戶出入必須主動禮讓用戶。
13、維修結束后,立即清理維修現場,及時撤掉告示牌。
三、室內有償維修程序
1、記清維修用戶的房號或單元,到達維修地點并核對無誤后用食(中)指關節輕聲扣門。
2、用戶詢問時,主動向用戶問好,自報部門,說明維修內容。
3、進入室內前必須穿上塑料鞋套,進入用戶房間后,首先做好維修現場的保護措施。
4、如維修中會產生較大噪聲時,同時提醒客人并禮貌地客人表示歉意。
5、如維修中會產生較大灰塵或漏水時,必須事前做好防護措施,盡量減少污染,同時提醒客人并禮貌地客人表示歉意。
6、維修時應盡量保持戶內環境雅靜,嚴禁高聲喧嘩、散漫。不準隨意動顧客的物品,不準在施工現場吸煙、吃東西。
7、維修完成后,立即清理維修現場并請用戶進行驗收。
8、用戶驗收合格后,請作戶在《維修單》內簽名確認。
9、用戶簽名確認后,向用戶表示謝意,與用戶道別,并輕輕退出房門,輕聲關閉房間。
10、修結束后,維修人員必須將《維修單》妥善保存。
四、相關記錄:《維修單》gd/e-qe-001-005-01
第4篇 物業客服業戶委托維修服務工作規程
物業客服手冊--業戶委托維修服務工作規程
目的
確保為業戶提供快捷優質的維修服務,滿足業戶的服務需求。
適用范圍
適用于管理處對業戶委托維修的服務。
職責
客服人員負責對委托維修服務過程的監督。
維修人員負責實施委托維修。
內容
序號階段細節
1信息處理1)管理處客服人員接到業戶電話、口頭或書面維修請求項目應在《值班記錄表》記錄清楚業戶維修地址、聯系電話、維修內容、即時維修還是預約維修;
2)如業戶需要維修項目不屬于《管理處家庭維修服務項目一覽表》中項目應向業戶推薦專業供應商;
3)管理處客服人員接到管理處其他員工轉達的維修請求項目應在《值班記錄表》記錄清楚需維修地址、聯系電話、維修內容、即時維修還是預約維修;
4)如業戶要求即時維修的,無論是否能即時修復或其它任何原因都應及時安排人員在15分鐘內趕到維修現場;
5)客服人員對維修服務安排后的情況應進行跟蹤,確保業戶委托維修服務能及時提供并保證質量.
按時上門1)維修人員接到維修任務后,應及時根據與業戶約定時間上門。
2)如業戶不在家應填寫留言條給業戶,請業戶與客服人員重新約定維修時間;
3)如因業戶自己原因不方便即時維修的應主動與業戶預約好下一次上門服務的時間,并及時通知客服人員,以便作進一步的協調跟進。
2上門維修初步溝通1)維修人員對需維修項目進行初步察看;
2)根據《管理處家庭維修服務項目一覽表》及《專業供應商名單和維修服務項目一覽表》確定是否維修,如屬于《專業供應商名單和維修服務項目一覽表》中項目應向業戶推薦專業供應商,如能維修應告訴業戶維修中需要的材料;
3)如業戶要求管理處代購材料,應告訴業戶材料費用,并把應收費數量填入'維修單'上的費用欄內,并告知業戶維修不收現金的制度;與業戶約定維修時間。
維修開始開始維修。
特殊情況如維修過程中發現實際情況與初步判斷有誤,應向業戶道歉并重新與業戶溝通。
維修結束1)維修人員應主動請業戶試用驗收,直到業戶滿意為止;
2)由業戶在維修單上簽署意見及姓名,如收費項目已確定,則將維修單業戶聯交業戶;
3)對不能確定收費項目的,將維修單帶回交工程主管會同客服人員確定具體收費;
4)將維修單及時交回客服人員。
3監督1)到了業戶預約維修時間,客戶人員應打電話向業戶詢問維修人員是否準時上門。
2)工程主管每天不定時檢查值班記錄本,了解維修跟進情況,督促維修工作正常進行;
3)維修結束24小時內客服人員應針對維修情況對業戶進行回訪。
4收費處理維修人員將維修單業戶聯交業戶,財務聯交財務內勤記賬收費,存根聯統一編號裝訂存檔。
5維修服務項目管理管理處客服人員每月初應根據上月業戶需求進行統計、分析,評估維修服務項目提供的有效性和滿意度,對管理處提供的維修服務項目進行調整,同時不斷提供社會化、專業化的服務,尋求更多優秀的專業供應商進行合作,進一步為業戶服務。
5.0
5.1
5.2
6.0
6.1
6.2附件
《管理處家庭維修服務項目一覽表》
《專業供應商名單和維修服務項目一覽表》
質量記錄
《維修單》
《留言條》
管理處家庭維修服務項目一覽表
序號服務項目維修時限備 注
一供電類
01更換各類普通燈泡10分鐘
02更換各類普通節能燈管15分鐘
03更換各類普通日光燈管15分鐘
04更換各普通日光燈支架15分鐘
05更換各種普通型燈罩15分鐘
06更換各種吸柜燈具25分鐘
07更換各種壁燈燈具25分鐘
08更換吊燈燈具25分鐘大型吊燈除外
09更換各類開關、插座面板20分鐘
10更換單極、雙極斷路器20分鐘
11更換單相排風扇30分鐘
12檢查斷路器跳閘故障
13檢查線路接地、漏電故障
14照明光管盤移位40分鐘
15更換光管盤1小時內
16更換阻燃導線管15分鐘/米
17安裝普通日光燈管、架30分鐘
18安裝開關、插座20分鐘
19安裝小型配電箱40分鐘
20安裝明敷線路15分鐘/米
二給排水類
01更換普通水龍頭15分鐘
02更換小閘閥30分鐘
03更換用戶水表1小時內
04清洗用戶水表1小時內需聲明若出現度量不準確與此清洗無關
05維修馬桶漏水1小時內
06維修普通洗手盆漏水30分鐘
07更換給水軟管30分鐘
08更換洗手盆下水管30分鐘
09疏通下水道 2小時內指難度不大的
三土木、其它類
01更換普通木門鎖20分鐘
02更換普通防盜門鎖20分鐘非焊接
03更換信箱鎖15分鐘
04更換抽屜鎖15分鐘
05更換擰手鎖15分鐘
06更換門閂鎖15分鐘
07維修室內門窗25分鐘指簡單的維修
08維修抽屜拉手15分鐘
09維修廚柜視維修部位定指小的維修
10安裝普通字畫20分鐘
11安裝普通鏡框20分鐘
12掛窗簾40分鐘
13鉆膠塞孔15分鐘
14維修單車50分鐘/輛指比較簡易的
四說明
01在上門服務中如遇到其它細小的維修項目,管理處可酌情處理。
02在上述服務項目中確因遇到情況較復雜,維修難度大的一定要與業主協商好
,盡量介紹專業供應商解決。
03如需管理處事先墊材料的,更換之前要把材料的價格、質量、性能、向業主介紹清楚,經業主認可后才能更換。
04在服務中盡量由業主自己購買材料,但要向業主提供材料的型號、規格、性能、價格等購買信息。
05'維修時限'指1個單位數理想條件下為基準,僅供參考。
06其它未盡事宜管理處酌情靈活處理。
專業供應商名單和維修服務項目一覽表
序號維修項目說 明備注
01室外安裝空調機專業技術要求高海爾代理公司
02室外空調機加雪種專業技術要求高
03維修空調機專業技術要求高
04安裝單相電度表行業專項管理當地供電所
05安裝、維修貴重、大型家電專業技術要求高海爾代理公司
06更換、維修大型豪華燈具專業技術要求高
07安裝、維修進戶大門專業技術要求高可找在社區周邊信譽較好的維修點或個人
08維修復雜的大門鎖專業技術要求高
09更換、維修高層外窗合頁專業技術要求高
10維修衣柜等家私專業技術要求高
11安裝、維修鋁合金門窗專業技術要求高
12安裝貴重字畫、鏡框專業技術要求高
13外墻、廚衛做防水專業技術要求高可找防水、裝飾公司
14安裝普通洗手盆專業技術要求高
15安裝普通馬桶專業技術要求高
16疏通下水道專業技術要求高
17安裝窗戶玻璃專業技術要求高
18修補室內墻面、瓷磚、刷涂料專業技術要求高
19維修室內可視對講機專業技術要求高
20維修電視機、音響、vcd、dvd等專業技術要求高找有資質的服務維修網點
21更換窗臺、灶臺大理石專業技術要求高可找裝飾公司
22更換天花板、地腳線專業技術要求高
23維修、鋪貼木地板、瓷片、地磚等專業技術要求高
24更換、維修室內暗敷給水管專業技術要求高
25安裝、維修熱水器、抽油煙機專業技術要求高找有資質的服務維修網點
26維修燃氣灶專業技術要求高
27維修微波爐專業技術要求高
28維修溫烤箱等專業技術要求高
29維修煤氣管、閥等行業專項管理找市各專業對口單位(屬專管行業)
30維修電話線路故障等行業專項管理
31維修、調試衛星電視信號故障等行業專項管理
32維修、調試寬頻網絡故障等行業專項管理
幾點說明
01專業供應商的服務項目不僅限于以上各項,可視具體情況而定。
02對專業供應商的服務項目管理處可給業主提供專業維修單位(維修網點、個人)的信息,,便業主聯系。
03遇到業主有不理解時要耐心解釋原因,正面解決問題。
第5篇 物業小區發電機維修保養工作規程制度
物業小區發電機維修保養工作規程
1.0目的
保障發電機處于良好的工作備用狀態,確保發電機在停電后能及時正常提供應急電源。
2.0適用范圍
適用公司管轄的各物業小區的發電機組維修保養工作。
3.0職責
3.1工程部主管負責發電機組維修保養計劃的制定、組織和督導。
3.2工程部領班負責發電機組維修保養工作的組織和實施。
3.3工程部技工負責發電機組維修保養工作的實施。
4.0工作程序
4.1每半個月應使備用柴油發電機試運行一次,試運行時間為10-15分鐘,做好試運行記錄。
4.2關閉電機組的輸出自動空氣開關,把發電機控制屏上的選擇開關置于手動'停止'位置。
4.3查啟動電瓶液位,電解液應高出極板10-15毫米,不足加蒸餾水補齊。拆下電瓶線夾,在蘇打溶液中浸過并擦干凈,涂上凡士林,然后緊固其接線螺絲,并測試電瓶電壓(dc24v)。
4.4電機組運行250小時后,更換機油濾清器、燃油濾清器和水濾清器。
4.5換燃油濾清器后,應檢查油閥及閥門是否調到滿負荷運轉時的油量,固定的螺絲有無松動,然后進行手動泵油,排除油路中的空氣。
4.6電機組運行250小時后,拆下空氣濾清器,用汽油清洗并除塵,太陽曬后再裝上。發電機組運行500小時后,更換空氣濾清器。
4.7查機油的油質,如渾濁有變質應進行更換。檢查機油油位應在油尺高線位置,不夠則加補。發電機組運行250小時后,更換機油。
4.8查冷卻水箱中的水位,水箱水應在水蓋下50毫米,不夠則加補 。發電機組運行250小時后,更換水箱中的冷卻水,換水后加dca60l防銹水。
4.9檢查發電機組有無漏油、漏水現象,搞好機組清潔。
第6篇 物業轄區防盜監控系統的維修保養規程制度
物業轄區防盜監控系統的維修和保養規程
一、目的: 保證小區防盜監控系統的正常工作。
二、適用范圍: 本公司管轄區的防盜監控系統
三、職責:維修組人員必須嚴格按以下規程執行。
四、相關文件:
五、操作規程:
1、維修
1)監視圖像不清晰的檢修步驟:
2)調節監視器上的旋鈕;
3)檢查視頻線有無松動;
4)校正鏡頭焦距;
5)清理鏡頭和防塵罩上的灰塵;
6)檢查攝像頭或鏡頭是否損壞;
7)監視器沒有圖像的檢修步驟;
8)檢查攝像頭是否通電;
9)檢查視頻連線有無斷裂;
10)檢查攝像頭是否損壞;
11)控制器不能控制的檢驗步驟;
12)檢查控制器控制電壓有無輸出;
13)檢查控制電壓有無輸入;
14)檢查輸入桿件是否損壞;
15)檢查輸出桿件是否損壞;
2、保養
1)規定每月對系統進行一次維護保養。
2)檢查防塵罩,并清潔干凈,擦洗鏡頭,清理降溫風扇,調校鏡頭焦距。
3)檢查攝像設備支撐桿的固定及防腐是否完好。
4)檢查監視室的通風,照明、檢查各控制系統、監視系統線接觸是否完好。
5)對于室外攝像系統,檢查其防風、防雨防塵罩的密封,檢查避雷針接地是否良好。
六、相關記錄
1、設備維修記錄
2、防盜監控系統保養記錄
第7篇 物業項目弱電系統維修規程制度
物業項目弱電系統維修規程
為規范弱電系統維修程序,確保高效率、高質量地完成弱電系統的維修工作,特制定本規程。
1.0維修服務人員進用戶家進行弱電系統維修時,應遵守《用戶家庭安裝/維修規程》的規定。
2.0維修服務人員注意事項
2.1應熟悉維修設施的電路原理及功能方框圖。
2.2應注意安全操作:
a.確保人身安全:維修時如需帶電作業(電壓高于36v時),應做好相應的絕緣措施;
b.確保維修設施的安全:測量某焊點電壓時切忌與相鄰焊點相碰;維修設施印刷線路板底面切忌與金屬物件相碰,最好用絕緣板托起,注意合理放置維修工具以免引起意外。
3.0基本維修方法
3.1觀察法:
a.有無虛焊、松脫、燒集的元器件;
b.有無異常的聲音;
c.觀察圖象效果。
3.2靜態測量法:
a.短路電阻測量法;
b.電流測量判斷法;
c.電壓測量判斷法;
4.0樓層防盜對講機維修
4.1室內聽不到鈴聲:
a.檢查主機按鈕開關是否接觸良好,否則應更換按鈕開關;
b.檢查室內分機待機轉換開關是否接觸良好,如接觸不行則應整修處理;
c.通過上述兩個步驟如仍不振鈴,則應重點檢查振鈴放大電路,直至故障排除。
4.2不能對講:
a.檢查通話線是否接觸良好,如不行則重新焊接;
b.檢查室內分機擴音器、揚聲器是否正常,如不正常則應更換;
c.檢查室內分機放大電路,重點檢查三極管直至故障排除。
4.3不能開樓下大閘門:
a.檢查鎖舌部件是否靈活,如阻滯則應加潤滑油;
b.檢查開鎖磁線圈接線是否良好、線圈是否燒壞,如是則應重新接好線頭或更換電磁線圈;
c.檢查分機開鎖按鈕是否接觸良好、開鎖繼電器是否動作可靠、開鎖電路有無損壞的元器件,如有問題則應逐一檢查并排除故障。
4.4主機無電源:
a.檢查橋式整流二極管有無損壞,如損壞則應更換同規格二極管;
b.檢查電源變壓器是否燒壞,如是則應更換同規格的變壓器。
5.0可視對講機維修:
5.1無圖象、聲音,但開鎖正常:
a.調節亮度電位器觀察屏幕有無光柵,如有光柵則應檢查室內機與門口機的圖象信號連接線是否接牢,否則應重新接好(燙錫焊接);
b.如調節亮度電位器屏幕仍無光柵,此時應檢查室內機電路板,包括振蕩電路、推動電路、輸出電路、圖象顯示電路等逐級檢查,直至故障排除。
5.2通話無聲音:
a.檢查聽筒與室內機接線是否牢固,否則應重新接好(燙錫、焊接);
b.調節音量電位器,如揚聲器里有交流聲發出,則說明室內機的放大電路正常,此時應檢查門機上的麥克風,如麥克風損壞則應更換同規格麥克風;
c. 調節音量電位器,如揚聲器里什么聲音都沒有,則說明室內機的放大電路有問題,室內機放大電路包括音頻輸出電路、前置放大電路、功放電路,此時應逐級進行檢查直至故障排除。
6.0維修工作結束后,維修員應及時清潔工作場地,把小的垃圾裝入塑料袋內,用干凈干抹布擦拭弄臟了的部位。
7.0向用戶試驗維修后的效果,試驗應不少于3次,并向用戶說明使用中應注意的事項,如用戶有不滿意的地方,維修員應及時進行整改直至用戶滿意為止。
8.0一切正常后請用戶在《有償維修服務單》上簽名確認。最后簽上維修員的姓名以備查詢。
第8篇 物業維修過程的檢驗工作規程制度
物業維修過程的檢驗工作規程
1.目的
確保維修過程的質量達到標準,使業戶滿意。
2.適用范圍
適用于各管理處對維修過程的檢驗。
3.職責
3.1管理處主任每周巡視樓宇公共部分不少于一次,并負責對工程主任(工程主管)提交的月維修情況檢查。
3.2工程主任(工程主管)每天對公共設備進行維修情況巡查不少于一次,并每日對《維修單》完成情況進行檢查。
4.檢驗內容
4.1維修過程檢驗的原則
4.1.1服務及時性的檢驗
4.1.1.1根據維修預約時間,準時到達維修地。
4.1.1.2對于廣泛影響整體或局部房屋、危及房屋或業戶人命安全、引發極度不便等的維修,應立即維修,維修期限在24小時內。
4.1.1.3對于造成某些或個別業戶不便、屬設施功能失效之類的,應作應急維修,維修期限在72小時內。
4.1.1.4屬項目零星而非緊急性者,所有不屬4.1.1.2、4.1.1.3兩限的維護、維修、更換等保養維修,維修期限在14天內。
4.1.2服務質量的檢驗:按維修服務標準進行檢驗;功能性維修以恢復原有功能為準;外觀性維修:表面應無色差、無高低不平現象,滿足業戶的合理要求、嚴格按維修服務標準執行。
4.2檢驗
4.2.1日檢:工程主任(工程主管)對每日的《維修單》要及時檢查完成情況,對已完成的維修項目進行抽查,以檢查服務的及時性和業戶對維修服務過程是否滿意,并對當時未能解決的項目查找原因,及時監督解決。
4.2.2周檢:管理處主任依據《維修服務標準》,每周對公共部分進行巡視,對發現存在的問題及時反饋給工程主任(工程主管),并督促解決,并對公共設施設備維修情況巡查不少于一次。
4.2.3月檢:每月工程主任(工程主管)根據《維修回訪制度》規定抽取20%進行回訪;80%由管理處值班人員進行回訪,以檢查服務過程質量,工程主任(工程主管)將每月維修工作報告提交管理處主任審閱檢查。
4.3對于以上檢驗中發現的嚴重不合格應立即查找原因,及時采取糾正措施;在檢驗過程中發現隱患的應及時采取預防措施,具體處理程序按《持續改進數據收集及糾正和預防措施程序》。
4.4維修服務標準
維修服務標準
序號內容服 務 標 準備 注
1上樓時間接到維修要求,預約時間的按約定時間上樓,需即時維修的15分鐘內趕到現場。
2服務態度熱情、謙虛、使用文明用語。
3提供維修材料應向業戶提供合格的維修材料。
4維修服務時間視工藝復雜情況而定,一般不超過8小時,最多不超過72小時。如超出上述時間,應向業戶說明原因。
5服務對象滿意率應達到95%。對不滿意的5%應盡快組織二次維修,使業戶滿意。
6洗臉盆漏水應達到原先標準,經反復試用,不漏水,服務對象滿意。
7洗菜盆漏水接頭、閥門、軟管應按原標準安裝,維修時間不超過1小時。
8洗菜盆堵塞達到暢通標準,對切口處的修補應盡力恢復原樣,維修時間不超過2小時。
9浴缸堵塞及漏水達到暢通標準,對切口處的修補盡力恢復原樣,經反復使用達到暢通、不漏水。
10維修墻內水管應摸準管路,打墻時盡量少破壞磁片,維修完畢后我觀應恢復原樣,做到工完場清。
11洗臉盆堵塞下水應達到相當流暢,檢查口應恢復原狀,并對維修現場進行清理,維修小時不超過2小時。
12疏通馬桶使之相當暢通,即使往馬桶里扔少許紙巾也不影響暢通,維修時間不超過2小時嚴重堵塞除外,如馬桶內掉進梳子、瓶子等。
13疏通地漏使之暢通,并對切口恢復原樣,維修時間不超過1小時。
14房間沒水此項原因多種,應盡快解決業戶用水問題。(市政停水除外)閥門、濾網、高位水箱等可能使業戶家中停水。
15換鎖應按住戶要求安裝,并反復試用使之靈活,開關自如,緊密性好。維修時間:木門不超過30分鐘,鐵門不超過2小時。
16水龍頭漏水維修后應達到原來標準,密閉、開關自如,維修時間不超過30分鐘。
17接頭漏水應達到緊固、密封、不滴水,維修時間不超過1小時。
18樓上水漏到樓下盡快找到漏水原因,以達到處理好不漏水為標準,并對墻地面等污染清理干凈,維修時間不超過4小時。上層業戶不在家除外。
19馬桶漏水以不漏水為標準,如需拆馬桶安裝,應恢復原樣,維修時間不超過2小時。
20房間無電以恢復房間正常用電為標準,在維修完畢后應盡量保持原狀,維修時間不超過2小時。比較復雜的不超過24小時。
21燈不亮應達到原來照明標準,維修時間不超過30分鐘。
22業戶門鈴不響以達到清脆悅耳為標準,維修時間不超過30分鐘。
23房間插座無電使用方便、安全為標準,并把故障原因告訴業戶。維修時間不超過2小時。比較復雜的不超過24小時。
24業戶門窗修理使之能開關靈活自如,密封性能良好,維修時間不超過2小時。如玻璃損壞的不超過24小時。
5.記錄 無
6.附件 無
第9篇 ?；浳飿I消防設備設施維修保養管理規程制度
粵海物業消防設備設施維修保養管理規程
1.0目的
通過規范消防設備設施維修保養,確保消防系統設備性能良好,保證安全運
行。
2.0適用范圍
適用于**集團大廈消防系統設備的維修保養。
3.0職責
3.1消防保養單位負責對設備的維修保養。
3.2工程部、保安部負責提供工作指導及檢查監督。
4.0工作程序
4.1.1中心設備維修保養工作程序。
4.1.2中心設備由消防保養單位負責維修保養。
4.1.3消防設備維修后,必須恢復原來狀態,不得隨意更改器材、線路。
4.1.4中心設備故障維修一般不超過8小時,若在8小時內無法解決的故障,應將故障原因、解決時間上報管理處,限期解決。
4.1.7凡是夜間發生的,不影響業主(或用戶)生活、工作的,不會產生嚴重后果的中心設備故障,可以由次日通知消防保養單位進行維修。
4.1.8工程部對維修保養提供工作指導及檢查監督。
4.2火災報警系統的檢查保養。
a.每日對消防火災報警控制器進行自檢功能檢查。按自檢鍵,讓報警控制器進行自檢。
b.然后按消聲鍵,消去控制器的聲音。
c.完成日檢查保養全部內容;
d.控制器主要工作電壓測試;
e.公共場所、房間內的煙感器、溫感器安裝傾斜度不大于45度,與底座接觸是否良好,外觀是否潔凈、完好;
f.隨機抽取不低于5%的煙感器,噴煙后檢查報警是否正確;
g.手動報警按鈕、檢查安裝是否牢固,有無破損及丟失;
h.任選兩個手動報警按鈕,進行模擬報警,測試報警功能是否正常;
i.對樓層內道中各支箱(就地區域支控制、顯示箱)進行外觀檢查、外接線是否固定良好。
j.對火災報警控制柜、聯動控制柜等進行清掃除塵,檢查線路連接情況,有松動的要上緊。對自檢、消音、復位功能檢查,主電源與備用電源切換,報警檢查。
4.2.2消防泵、恒壓泵和加壓泵的維修保養。
a.泵體:檢查、補充、替換潤滑油,如油質變色、變硬,有金屬屑,應全部更換;
b.泄漏檢查:盤根良好,泵體無滲水、溢水、砂眼、泵軸滲水無溢到地面;
c.轉動靈活,無卡殼,泵轉與電機軸在同一中心線,機座緊固,螺絲無銹(有防銹措施),墊片齊。
d.外觀整潔,油漆完好,標志清楚、銘牌字跡清晰。
e.閥門、管道及附件:閥門開閉靈活,無卡阻,關閉嚴密,內外無漏水;閥體、手柄完好,閥桿潤滑好,外觀整潔;單向閥動作靈活,無漏水;壓力表指針靈活,指示準確,表盤清晰,位置便于觀察,堅固良好,表閥及接頭不滲水;管道外表潔凈、無銹,油漆脫落的要補齊。
f.電機(檢查時要關電源)外觀整潔、銘牌清晰,各部件緊固牢靠,聯軸器有保護罩;線耳聯接端緊密牢靠,無變色跡象,無裸露部分,對地絕緣良好,外殼接地良好;檢查潤滑油情況,如油質變鈀、發硬,應全部更換。
4.2.3風機保養。
a.斷開主電源,掛上警告牌,檢查電機接地是否良好。
b.緊固各部分松動的螺絲及聯軸器。
c.測量電動機絕緣電阻,應大于1mω。檢查主接觸器觸點,是否起麻點,凹坑,若有慶用砂紙打平,如觸頭磨損過大,應更換。
d.調節皮帶松緊,手轉皮帶輪,觀察轉動是否良好。
e.檢查和更換接合面間的墊片和密封填料。
f.清潔電機外表,打開電機風葉罩,清潔風葉等。清潔風口濾器和風機風葉。
g.檢查風機軸承潤滑情況,加潤滑油。(如潤滑油變色、變質、發硬,要全部更換)。
h.檢查調節閥的機械開閉動作、開閉角度標志。
i.手動開機、測量三相電流值,檢查指示燈,電壓電流表,聽查風機,電機
j.各部件運行聲音。
k.檢查各風機聯動控制柜(含箱內元件)連續三次開、停機,檢查其聯動的正確性、可靠性。
l.連續運轉半小時驗證風機動轉正常。
m.每半年進行一次定期保養檢修,關記錄。
4.2.4疏散出口指示燈的保養。
a.月保養內容:
檢查出口指示燈玻璃面板有無劃傷或破裂現象;
出口指示燈電源指示燈是否亮,如不亮,應查清原因或修理;
檢查出口指示燈安裝是否牢固;
針對檢查中發現的缺陷,取下來進行修復,再裝回原位。
燈箱外殼及面板擦抹干凈。
b.每3個月進行一次備電池亮燈(半小時),使電池放電后再充電,延長電池使用壽命。
4.2.5滅火器使用及保養
a.滅火器應設置在通風、干燥、清潔的地點,不得受到烈日的曝曬,不得接近熱源或受劇烈振動。
b.滅火器懸掛地點的環境溫度為-10℃~55℃。
c.滅火器設置地點位置明顯,便于取用,并且不影響安全疏散,推車式滅火器與其保護對象之間的通道應暢通無阻。
d.滅火器(abc干粉)要經常進行檢查,檢查內容為(每月):噴筒是否暢通(如堵塞要及時清通);壓力指示表是否在綠色區域(如在紅色區域要檢查原因,檢查后要重新灌裝);零件是否完整(有無松動、變形、銹蝕、損壞);可見部位防腐層是否完好(輕度脫落要及時補好,明顯腐蝕應送專業部門維修及進行耐壓試驗);鉛封是否完好(一經開放,必須按規定再行充裝,并作密封試驗,重新鉛封)。
e.滅火器由消防部門進行灌裝。
4.2.6消火栓的保養。
a.每季度逐個檢查一次,衛生清潔由清潔部負責。
b.栓外檢查:檢查栓門關閉是否良好,玻璃有無損壞,栓門封條是否完好;
c.隨機抽取消火栓總數的10%測試,按消火栓報警按鈕,消防中心應有正確的報警顯示,檢查箱內元件是否良好,有無脫落,栓內水龍頭有無滲漏;
d.栓門封條脫落破損的補貼封條。
e.每年逐個打開消火栓檢查一次(與管道放水沖洗同步)。完成季檢查中栓外檢查部分;開栓門取出水帶、仔細檢查有無破損,如有應即修補或替換;檢查有無發黑發霉,如有,應取出刷凈、晾干。將水帶交換摺邊或翻動一次;檢查水槍、水帶接頭聯接是否方便牢固、有無缺損,如有,立即修復,然后擦凈,在栓內放好;檢查
接口墊圈是否完好無缺,替換閥上老化的皮墊,將閥桿上油;檢查修整全部支架,掉漆部位應重新補刷,同時油漆;將栓箱內清掃干凈,部件存放整齊后,關上栓門、貼上封條。
5.0相關記錄
第10篇 物業電梯維修工安全操作規程制度
物業電梯維修工安全操作規程
1、在轎頂檢修時,應注意:
1.1嚴禁一腳踩在轎頂,另一腳踏在井道任一固定點上時作業。
1.2檢查保養前首先應切斷轎頂急停開關,打開照明開關。
1.3站在轎頂,切忌靠近或擠壓防護欄,并應注意對重與轎廂間距,人體切勿伸出防護欄。
1.4嚴禁站在井道外探身到轎頂上作業。
2、檢查電梯時應注意:
2.1機房操作電梯時確保廳、轎門關閉;再關斷門電機控制電源,再操作電梯運行。
2.2手動盤車時,應先切斷主電源開關,機房內至少兩人配合操作。一旦盤車完畢, 務必全部拆除掉松閘扳手等物件,并放在安全位置。
2.3轎內操作應防止超越限端站,以防沖頂或蹲底。
3、底坑檢修時應注意:
3.1嚴禁井道上、下部同時工作。必須工作時,底坑人員必須戴好安全帽。
3.2保持底坑衛生與清潔。
3.3進入底坑時應先切斷底坑急停開關,打開底坑照明。
3.4進入底坑,應做好安全防護措施。
3.5應按年檢要求,檢查電梯底坑的各個安全開關是否靈敏可靠,機械部件潤滑是否良好,緩沖器性能是否可靠。
4、檢查中斷需要暫時撤離現場時應注意:
4.1切斷總電源開關。
4.2排除熱源、如:電焊、氣焊、烙鐵、噴燈。
4.3關閉所有廳、轎門。如未能正常關閉應張貼警告語或派專人看守。
4.4對中止前工作,尤其是接線端子應做好記錄,以防混亂或記憶失誤。
4.5必要時可派專人值班,維護現場。
5、故障檢修或日常保養結束后,應做到:
5.1將所有開關恢復到原來狀態。
5.2檢查工具、材料、器件有無遺落在設備上,尤其控制柜內。
5.3清點工具、材料、整理工作現場。
5.4送電試運行,觀察電梯運行狀態,發現異常及時停梯檢查。
5.5填寫故障處理記錄,填寫清楚事故原因、檢查過程、處理結果。
第11篇 物業上門維修服務規程制度
1目的為體現'業主至上、服務第一'的宗旨,保證維修服務質量,規范維修服務行為,特制定此規程。
2適用范圍適用于本公司接管的各類物業中,業主/使用人要求的上門維修服務。
3職責
3.1上門維修的維修人員負責按本規范為業主/使用人提供上門維修服務。
3. 2維修中心負責人負責檢查上門維修服務規范落實情況。
4上門維修要求
4.1接受報修
4.1.1接/應報修電話接/應報修電話過程:a)拿起聽筒先講:'您好,我是維修中心/管理處,先生/小姐有什么事情請講';
b)記錄業主報修內容及房號,并約定上門維修時間;
c)道'再見'后輕輕放下聽筒。
4.1.2如業主直接上門報修或托人傳遞報修信息,應主動與業主溝通確定維修內容,約定維修時間。
4.1.3如業主通過管理處報修,上門維修人員在維修結束后,應及時通報管理處維修服務已經結束。
4.2及時上門服務從接到報修開始應在15分鐘內或約定時間前到達業主家。
4.3上門維修準備所有維修人員出工前必須隨身攜帶工具箱,仔細檢查箱內工具,并根據維修項目做好相應調整,做到工具齊備,箱體清潔。
4.4入戶維修
4.4.1按規定門鈴、叩門按業主家門鈴或叩門必須統
一、規范:a)到達業主家門口先輕按門鈴,如無反應則在間隔10秒鐘后再按第二次,不能連續按。
b)如無門鈴則應輕輕地叩門,先叩兩下如無反應間隔10秒鐘以后再叩。
4.4.2在隔門與業主對話時,必須說明身份和來意;
業主開門后應招呼一聲'您好',取得同意后,穿上專用鞋套,在業主帶領下進入維修房間,不可隨意走動。
4.4.3在維修開始前,應再次詢問需維修項目,仔細查看維修現場及周邊狀況,如有妨礙修理的物品應主動協助業主移開。
4.4.4 攤開塑料布或報紙以擺放工具及材料,并事先鋪好自備的毛巾或報紙等隔離物以防止滲水及垃圾撒落。
4.4.5 在維修中應專心致志,保證質量,提高效率,并盡可能降低噪音,工具輕拿輕放;
嚴禁吃、喝、抽和收取小費。
4.4.6 維修完畢后,應對維修結果進行自檢,待業主驗收認可后,請業主簽字。
4.4.7 按公司收費標準收費,如業主有異議,應耐心解釋,不可與之爭執。
同時,維修人員應主動向業主交代使用中應注意事項。
4.4.8 對未能及時完成維修的(如無法獨立完成、專業性太強、配件不齊等),應對業主說明情況,解釋原因,取得業主的諒解和支持或說明維修計劃(包括完成時間),并盡快將其解決。
4.4.9 如因各種原因確實無力完成的,應告知業主,請其另行解決。
4.5清場工作完畢后要做好清潔工作,工作前移動的物品要放回原處。
4.6離場離開業主家時應說聲'如有需要盡管與管理處/維修中心聯系'并向業主說'再見'。
4.7維修材料注意事項原則上所需維修材料均由業主自行購買,業主確實不便購買的,可代為購買,購買材料時,應要求供方出示質?？?并開具發票。
4.8與管理處的通報如該次維修服務為業主通過管理處報修,當維修結束或與業主溝通后,及時將情況向管理處通報,便于及時閉環。
5記錄維修單接聽報修電話記錄
第12篇 z物業電梯維修保養操作規程制度
電梯維修保養操作規程
1、電梯設備維修人員必須是負責電梯設備維護保養并熟知電梯設備運作原理的維修持證人員。
2、電梯維修工作必須兩人同行,工作前由班長指定一人為工作負責人。
3、電梯設備維保時必須對電梯作準備性試車外并每天到機房對機械和電器設備作巡視檢查。
4、工作時應穿戴勞動保護用品(鞋帽、手套等),帶有低壓試電筆。
5、葫蘆、鋼絲繩套、繩索、木方等工器具在使用前應認真檢查,確認無損壞方可使用。
6、維修工在工作時應嚴格執行本地區《電氣安全工作規程》及其它電氣焊、起重吊裝、噴燈使用、登高作業等安全操作規程。
7、電梯在維修保養時,不得載客或載貨,必須在該梯首層放置電梯停止使用告示牌。
8、在機房維修保養時,應先斷開機房電源后,才能進行各掣板的清理、保養等工作。嚴禁用濕手巾擦機身。如必須帶電作業時,應嚴格遵守有關規定,設專人監護,作好安全防護措施。如多臺電梯共用機房,在停電電梯的電源開關把手上懸掛'有人作業,禁止合閘'的標示牌。
9、進入轎頂應合上檢修開關。若在轎頂須要長時間停車維修或保養時應斷開轎頂急停開關。嚴禁一腳站在廳門口一腳站在轎頂或轎廂內長時間工作;嚴禁啟開廳門探身到井道內或在轎廂頂探身到另一井道來檢查電梯。
10、在底坑應將底坑的急停開關斷開或同時斷開限速器張緊裝置的安全開關。底坑、轎頂和機房不得同時作業,如須同時作業,作業人員必須帶安全帽,轎頂、機房維修人員必須注意工件、工具不得下落,以防落物傷人。
11、操作時應由主維修人員和助手協同進行,并保持隨時互相呼應。操作時如果需轎廂內人員配合進行,轎廂內操作人員要精神集中,嚴格服從主維修人員的指令。
12、底坑深度超過1.5米時,應使用梯子或高凳上下,嚴禁維修人員拉吊井道電纜線,以防電纜線被拉斷。
13、嚴禁用機械方法或電氣短路方法連接安全開關,強制運行電梯。
14、檢修電氣設備前,必須用有效低壓試電筆檢驗確實不帶電后,方可進行操作。
15、用汽油等清洗機件時,應注意避風、嚴禁煙火,防止電火花,剩油、棉絲等亂倒亂放,必須帶回處理。
16、使用的移動手燈必須帶護罩,并采用36伏以下的安全電壓,應在機房、轎頂、底坑裝設檢修用低壓電插座。
17、電梯維修保養注意事項:
17.1.維修保養人員不得擅自進行維修作業,維修保養時應謹慎小心;
2.檢修工作未完成,需臨時撤離現場時,應做到關閉所有廳門、切斷電源開關17.、排除熱源;必要時應設專人值守;
17.3.工作完畢后要裝回安全罩及掣板,清理工具,不得留工具在設備內。
17.4.離去前拆除加上的臨時短路線,所有開關恢復原狀,清點工具、材料,打掃現場,摘除懸掛告示牌,電梯檢查正常后方可使用。
17.5.維修保養時不得載客和載貨,轎頂上不得擺放雜物。
18、每次維修保養后要做好相應的記錄。
