第1篇 xz小區設備設施綜合管理規程

小區設備設施綜合管理規程

1.0目的

保持所有設備設施的安全、有效、低成本運行。

2.0適用范圍

本小區所有的設備設施。

3.0管理職責

3.1 流程負責人:工程主管

4.0定義:

無

5.0程序(或操作細則)

5.1 服務特性:及時、準確、安全有效

5. 2流程圖

6. 0接口

6. 1與施工單位:

設備設施保修期間,工程部應作好各施工單位保修工作的聯絡與監督,確保設備設施故障的及時恢復及施工缺陷的及時整改。

6.2與外委維修保養單位:

對于各類設備設施的外委維保項目,工程部應按相關委托合同,對承包方實施監管,確保合同條款的正確實施、所有維保項目的及時完成且符合國家或行業相關規范,且作業完后,應作故障內容、維修措施、零部件更換等相關內容的記錄,并由委托、承包雙方簽字確認。

6. 3與使用部門:

6.3.1設備使用過程中,使用部門應對設備進行日常點檢,發現問題立即通知工程部進行處理,對于使用中發生故障的設備應立即停止使用,并關掉電源,等待工程人員排除故障后方可恢復使用。使用部門還應按設備使用說明書,對設備進行必要的維護保養工作,以使設備維持良好的使用性能。

6.3.2分體空調,窗式空調盤管機及風口過濾網,每月由使用部門清洗一次,其它區域過濾網由工程部統一安排。

6.4與服務中心采購:由于維修工作的不可預見性,設備設施零配件的供應存在一定程度的隨機性,不可能全部按計劃進行,服務中心采購應做好有關應急材料及零配件的及時供貨。

第2篇 物業小區弱電設備操作規程制度

物業小區弱電設備操作規程

1.0目的

正確正確使用和操作弱電設備,確保弱電設備穩定可靠工作,為顧客提供安全、便捷的服務。

2.0適用范圍

適用于公司管轄的各物業小區的弱電設備操作使用工作。

3.0職責

3.1工程部主管、安管部主管負責弱電設備操作的管理和督導工作。

3.2工程部領班、安管部領班負責弱電設備操作的實施和檢查工作。

3.3工程部技工、安管部相關人員負責弱電設備操作的實施和記錄工作。

4.0工作程序

4.1火災報警控制器操作規程

4.1.1 故障時,用鼠標點擊屏幕上的'確認'鍵即可消除故障報警,然后通知維修部門進行維修;

4.1.2 火災時

4.1.2.1先隔離火災報警點;shift+f10進入dos系統

4.1.2.2輸入j1或j2,然后回車

4.1.2.3按f2 輸入5位數密碼,回車;

4.1.2.4按1鍵,回車;1.2.5輸入點位代碼;

4.1.2.6選擇y隔離,選責n打開;

4.1.3 處理完畢后,通知工程部派人維修對設備進行復位;

4.1.4 若確認是火災,則按火災緊急處理程序進行處理;

4.2每月噴淋系統聯動試驗

4.2.1打開噴淋泵出口排水閥,以瀉掉管內壓力;

4.2.2打開濕式報警閥上的排水閥;

4.2.3幾分鐘后,則水流開關動作、水力警鈴鳴響、壓力開關動作、噴淋泵啟動;

4.3每月消防栓系統聯動試驗

4.3.1打開消防泵上的排水閥,以瀉掉管內壓力;

4.3.2選擇某一消防栓,打開栓內消防按鈕;

4.3.3這時,消防警鈴鳴響、消防燈亮 、消防泵啟動;

4.4每季消防系統聯動試驗

4.4.1組織人員,確定試驗時間,通知顧客;

4.4.2選定某一煙感或溫感,用煙管或電吹風進行噴煙或加熱;

4.4.3幾秒鐘后,消防警鈴、消防廣播響起,排煙風啟動,排煙閥打開,防火閥關閉,卷簾門關閉;

4.5可燃氣體自動報警器操作規程

4.5.1報警發生時,迅速派工程和安管人員到報警區域察看情況;

4.5.2檢查屬誤報,則按'消音'鍵;

4.5.3然后待報警區域報警燈熄滅后,按'復位'鍵即可清除報警;

4.6監控系統操作規程

4.6.1選擇顯示器;

4.6.2按mon鍵;

4.6.3選擇想要調看的攝像機;

4.6.4按cam鍵,即可調入想看的畫面;

4.7對講門鈴、門禁系統操作規程

4.7.1.開門

4.7.1.1接到呼叫,先按'清除'鍵,然后按'查詢'鍵,查詢呼叫地點;

4.7.1.2按'發碼'鍵,可以與呼叫點對話;

4.7.1.3問清情況后?？梢园?開鎖'鍵開鎖放入,對地庫門不能開鎖的,請顧客稍候,馬上讓安管前去開門;

4.7.1.4如情況不明,可讓安管到呼叫點查明情況;

4.7.2與顧客通話

4.7.2.1先按棟號,然后按樓號,再按'字母'鍵,最后按座號;

4.8紅外線對射報警控制器操作規程

4.8.1布防,按密碼****,再按'#'鍵即可布防;

4.8.2撤防,按密碼****和'#'鍵即可撤防;

4.8.3報警

4.8.3.1當報警響起時,按'**#'鍵并讓安管訊速到報警的防區察看情況;

4.8.3.2若無異常情況,則按密碼****'#'鍵,消除報警;

4.8.3.3然后按****'#'鍵重新布防;

4.9注意事項

4.9.1保證不間斷電源的開啟;

4.9.2系統的不間斷電源插座嚴禁使用其他負載;

4.9.3未經工程部主管的同意,嚴禁修改系統參數;

4.9.4系統有關參數的修改和重大維修都應記錄在保養表格上;

4.9.5監控中心安管員負責監控室內消防設備24小時運行、操作、監控、記錄,顯示火警信號后,應立即派人前往視察,確認火情后,通過廣播、警鈴疏散人員并通報值班主管、消防部門;

4.9.6如有設備故障,監控中心值班人員及時通知工程部進行維修;

4.9.7當值安管員要負責監控室的清潔工作,保持地面、墻壁、設備無積塵、水漬、油漬;

4.9.8工程部和安管部定期對消防系統進行模擬檢測,確保消防設備處于正常狀態。

第3篇 物業小區電梯設備運行檢查工作規程制度

物業小區電梯設備運行檢查工作規程

1.0目的

保障電梯設備處于良好的運行工作狀態,確保電梯平穩安全可靠運行,為顧客提供舒適安全電梯運送服務。

2.0適用范圍

適用公司管轄的各物業小區的電梯設備運行檢查工作。

3.0職責

3.1工程部主管負責電梯設備運行檢查的管理和督導工作。

3.2工程部領班負責電梯設備運行檢查的實施和檢查工作。

3.3工程部技工負責電梯設備運行檢查的實施、巡查和記錄工作。

3.4電梯維修保養合同單位負責完成合同規定電梯運行檢查工作。

4.0工作程序

4.1操作運行工作規程:

4.1.1顧客如有大量或大件貨物運送,使用電梯需到物服中心申請電梯手動操作運行,經物服中心同意,通知由工程部電梯工執行,或指派工程部其他人員執行手動操作運行電梯,手動操作電梯運行完成后需恢復自動狀態,并做好相關記錄;

4.1.2運送貨物占用電梯時間超過1小時需得到客服中心主管同意,超過2小時需報物服中心主任同意;

4.1.3電梯運送貨物手動操作運行或維護保養時由工程部主管通知客服中心,由客服中心通知受影響的顧客,并在電梯口放置'電梯檢修,暫停使用'等告示牌;

4.1.4做好相關的記錄。

4.2巡視檢查工作規程:

4.2.1每天應對小區內所有電梯的主要部分至少巡視一次;

4.2.2檢查通訊設施是否靈敏暢通,指示牌、標示牌是否完好,盤車手輪、開閘板手等救援工具是否已放置在指定位置;

4.2.3檢查曳引輪、曳引繩、限速器、測速機等運行是否正常,有無異常聲響;

4.2.4檢查轎廂內照明、風機、通信是否正常,檢查操控面板、招梯面板各按鈕和指示是否正常, 各繼電器、接觸器動作是否正常、有無異常聲響,變壓器、電阻器、電抗器溫度是否正常, 有無過熱現象;

4.2.5檢查門廳門、轎廂門是否啟閉靈活順暢,門導槽內是否有異物堵塞,檢查門廳門、轎廂門等安全開關、限位開關裝置是否正常;

4.2.6檢查機房內控制柜、電機等發熱是否正常,各傳動機構是否松動、漏油;曳引電機有無異常噪音或氣味, 溫度是否過高, 曳引電機軸承是否需要加注潤滑油, 減速箱是否需要加注潤滑油, 油色、油位是否正常, 聯軸器是否牢固可靠, 螺栓是否松動;

4.2.7檢查制動器動作是否正常, 制動線圈是否過熱, 制動輪上是否有油污,曳引輪、曳引繩、限速器、機械選層器、測速機補償鏈等運行是否正常, 有無異常聲響;

第4篇 小區大廈設備報廢規程制度

小區、大廈設備報廢規程

1目的

為加強設備報廢管理,特定此規程。

2適用范圍

本規程適用于小區/大廈共用設備及公司所有設備報廢的控制。

3職責

3.1設備使用部門負責提出設備報廢申請。

3.2設備部門負責對報廢設備的確認。

3.3財務部負責設備報廢的審核及相關賬務的處理。

4控制要求

4.1設備報廢的條件

4.1.1設備報廢必須符合一定條件

a)符合下列條件之一的必須報廢:

--國家有關部門明令禁止或明確規定應淘汰的設備;

--已超過使用年限的設備;

--無法修復的設備;

--業主大會決定更換的,所有權屬于業主的設備。

b)符合下列條件之一的可考慮報廢:

--設備有形磨損嚴重,修理費接近或超過原設備價值;

--設備技術陳舊落后,無形磨損嚴重,運行效果很差;

--因受自然災害或事故損壞,修理費接近或超過原設備價值;

--設備屢屢發生故障或事故,存在較嚴重的不安全因素,且在經濟上不宜大修或改造;

--已停用一年以上無使用價值的設備;

--業主委員會建議進行更換的。

4.2設備報廢程序

4.2.1設備使用部門提出申請,說明設備報廢的具體原由及其處理意見,并填寫'設備報廢申請單'報設備管理部門。

4.2.2工程技術部負責進行技術鑒定,確認符合設備報廢條件后,在'設備報廢申請單'簽署意見,轉財務部進行審核。

4.2.3財務部進行審核,確認報廢設備的相關手續符合財務規定,在'設備報廢申請單'簽署意見,并報總經理批準后,才能將該設備報廢處理。

4.2.4如報廢設備的所有權屬于業主,還需經過業主委員會批準。

4.3報廢設備的處理

4.3.1出售。

4.3.2對設備進行拆解,可用零部件可作為備件進行保存,無用部件作廢品處理。

4.3.3自有設備的處理資金交財務部作設備殘值處理。

4.3.4所有權為業主設備的處理資金作為維修基金使用。

4.4報廢設備的銷賬

4.4.1財務部憑'設備報廢申請單'注銷設備資產、固定資產明細賬或低值易耗品財產保管卡。

4.4.2工程技術部憑'設備報廢申請單'注銷設備登記卡和系統設備臺帳。

4.4.3使用部門憑'設備報廢申請單'注銷部門分臺帳。

5相關文件

《設施設備綜合控制程序》

6記錄

設備報廢申請單

第5篇 物業小區供水設備運行和維修保養工作規程制度

物業小區供水設備運行和維修保養工作規程

1.0目的

對供水系統設備進行有效的運行管理和維修保養工作,減少故障的發生,確保為顧客提供不受污染符合衛生標準的生活和工作用水。

2.0適用范圍

適用公司管轄的各物業小區的供水系統設備的運行及維修保養工作。

3.0職責

3.1工程部主管負責供水設備運行和維修保養工作的計劃、組織和督導工作。

3.2工程部領班負責供水設備運行和維修保養工作的安排和實施工作。

3.3工程部技工負責供水設備運行和維修保養工作的實施和記錄工作。

4.0工作程序

4.1水泵運行工作規程

4.1.1啟動泵前檢查

4.1.1.1手動檢查,用手轉動聯軸器,感覺是否靈活、是否均勻、有無受阻和異常聲響;

4.1.1.2軸承檢查,檢查軸承中潤滑脂或潤滑是否清潔、適量,油位是否符合標準線;

4.1.1.3閥門檢查,吸水管側閥門及出水管側閥門是否全開;

4.1.1.4儀表檢查,電流表、電壓表是否處在合適位置,壓力表等是否正常;

4.1.1.5外部條件檢查,供配電設備、電動機是否完好,周圍環境是否正常;

4.1.1.6排除空氣,將排空閥打開,觀察流水中無空氣冒出后,再關閉排空閥。

4.1.1.7閥門操作

a、開關閥門需根據方向均勻用力,關閉閥門后要回轉半圈以防卡死;

b、用工具開關閥門需使用相應規格工具,以防過力損壞閥門。

4.2水泵運行檢查規程

4.2.1察看儀表,水泵、電機,水壓力表、電流表、電壓表直接反映了水泵是否正常工作,對每一個水泵來說,都有自己固定的壓力、電流、電壓的額定值。檢查時如果超過額定值或水表壓力不在標準范圍變化,要仔細檢查異常原因。

4.2.2聲響和振動,水泵電機在正常運行時,機組應該平穩、聲音應該正常,連續而不間斷。如發生不正常的噪聲或振動,原因很多,要仔細查找聲響與振動的具體部位及產生的原因,需及時排除。

4.2.3注意溫升,泵與電動機軸承溫升一般不得超過周圍溫度35℃;最高不超過75℃,如感到燙手,就要停車檢查。

4.2.4觀察滴水,填料函處一般以每分鐘10滴左右速度滴水,如果填料處發熱不滴水,說明填料壓得太緊,應將壓蓋放松;如果填料處漏水太多或進氣,說明太松,則可將填料再旋緊些。

4.2.5保持蓄水池中的水位器或浮球閥正常工作,運行中應該注意變頻控制的供水系統中,水泵能否正常切換運行。

4.3水池、水箱清洗規程

4.3.1通知,

4.3.1.1工程部主管于每次水池(箱)清洗及消毒計劃實施前兩天通知物服中心。

4.3.1.2物服中心在計劃實施前24小時出停水告示,通知顧客。

4.3.2放水,為確保用戶的正常供水,水池放水工作必須提前到清洗、消毒水池(箱)的前3小時進行(具體時間可視水池大小確定),并記錄開始放水時間和結束放水時間。

4.3.3二次供水清洗、消毒程序

4.3.3.1工具用具的準備:掃把、尼龍刷、鐵鏟、消毒藥物、照明燈具、潛水泵等。

4.3.3.2安全須知

a、電源:水池內作業光源要用36v以下安全電壓工作照明,最好用手電、應急燈,三相水泵要裝有漏電開關。

b、缺氧:有些水池長期封閉、無通氣孔、空氣流通極差,可在水箱底部水口處連接鼓風機吹風,約3小時通風時間。

c、注意事項:在清洗水池的過程中,消毒人員須帶防護眼鏡和口罩,如在水池內感到身體不適,產生頭暈、眼睛酸通、心悶、氣緊,要馬上離開水池,用

4.4水池、水箱維護規程

4.4.1每半年清洗水池一次;每半年檢查或更換水池管道過濾網。

4.4.2每周清掃水池頂面,水箱及連接設備上的塵土。

4.4.3每年更換水池進水閥門密封填料(盤根)。

4.4.4每年對水池防蟲網,水池蓋及消防水箱蓋刷漆一次。

4.4.5認真做好維修保養記錄。

4.5取水樣送檢程序

4.5.1水樣抽取及送檢工作由機電工程師完成。

4.5.2水樣抽取地點應從底層水池和頂水龍頭各抽樣一支。

4.5.3盛放水樣的容器為礦泉水或蒸餾水瓶,盛容量為500毫升的水,并在瓶外貼上送樣單位及送樣日期。

4.5.4在取水樣的當天應交客戶中心人員將水樣送至衛生防疫站受檢,并負責取回《衛生檢測結果報告單》交物服中心文件管理員存檔。

4.5.5如《衛生檢測結果報告單》結果為不合格時,應由物服中心副主任(主管)安排重新清洗和消毒水池(箱),必要時請衛生防疫部門派人監督全過程,直至檢測合格為止。

4.5.6認真做好維修保養記錄。

第6篇 物業小區電氣設備維修保養工作規程

物業小區電氣設備維修保養工作規程

1.0目的

按規范對電氣設備進行有效維修保養,減少電氣設備故障的發生,為顧客提供穩定可靠的電源。

2.0適用范圍

適用公司管轄的各物業小區的電氣設備維修保養工作。

3.0職責

3.1工程部主管負責電氣設備維修保養工作的計劃、組織和督導。

3.2工程部領班負責發電氣設備維修保養工作的實施。

3.3工程部技工負責電氣設備維修保養工作的實施和記錄。

4.0工作程序

4.1制定維修保養計劃:

4.1.1工程部主管應根據設備的使用年限和運行狀況, 于每年12月制定下一年度的電氣設備年度維修保養計劃表, 報物服中心主任和工程技術部審核,維修保養計劃的內容應包括:維修保養項目、使用材料及主要零部件,計劃時間、責任人、外協方(如必要)、預計費用等;大、中修計劃公司總經理審批后執行;

4.1.2運行和維修領班應根據電氣設備實際運行情況,每月25前制定下月電氣設備維修保養計劃,報工程主管修改審核,由物服中心主任審批后執行;

4.1.3運行和維修領班根據電氣設備實際運行情況,每周五制定下周日常維修保養計劃,報工程部主管審批,并向物服中心主任匯報。

4.2日常維修保養:

4.2.1日常維修保養由運行或維修領班負責安排工程人員完成,維修保養應遵守安全操作規程, 并且不能影響正常的供電,必要時須向工程部主管報告;

4.2.2低壓配電房、變壓器室、高壓室、低壓配電屏、高壓柜、配電室等,打掃衛生、保持干凈;

4.2.3對電流表、電壓表、功率表、功率因素表等計量表計誤差超過規定值或故障時做相應整定或更換,恢復原有精度;

4.2.4對各負荷開關、空氣開關、電纜或電纜接頭等發熱即時組織維修或更換,恢復至原有狀態,需停電維修的,必須事先報告工程部主管;

4.2.5對各類轉換開關、按扭、指示燈、電容器、接地或接零端子松動或故障即時組織維修或更換,恢復原有功能;

4.3月度維修保養:

4.3.1月度維修保養由工程部主管負責安排工程部人員,并根據月度維修保養計劃內容逐一完成,重點是對低壓配電屏內、配電箱、控制箱內進行一次除塵,檢查維修、調整或更換存在故障隱患的主要開關、電纜接頭,檢查并擰緊配電屏、配電箱或控制柜內接線,做好相關的記錄;

4.3.2月度維修保養同時須遵守4.2中項的規程,并完成2項中所列的維修保養內容,做好相關的記錄。

4.4年度維修保養:

4.4.1年度維修保養由工程部主管負責安排工程部人員,并根據年度維修保養計劃內嚴格執行完成,年度維修保養時間應安排在對顧客的營業影響最小的時間段進行;同時避開節假日時間, 并且采取分段分項施工的辦法, 做到不影響顧客的正常生活、工作和營業等。年度維修保養之前由物服中心向顧客發布停電通知,同時在宣傳欄內公示,并要求各部門做好停電期間各種準備;

4.4.2年度維修保養作業之前必須做好充分準備, 包括施工的計劃、步驟、材料、零配件、責任人、緊急措施等, 經物服中心主任和工程部主管審核確定;

4.4.3年度維修保養作業必須對重要電氣設備或項目進行技術檢測和試運行, 發現存在故障隱患或檢測不合格要立即進行電氣設備采取維修、整定或更換等整改措施, 直至合格;

4.5電氣設備臨時故障的排除和維修

4.5.1運行或維修人員發現電氣設備設施發生故障, 必須迅速報告班長或工程部主管,并做好相關的記錄;

4.5.2班長或工程部主管接到工作人員的報告后,立即組織工程技術人員到現場, 分析故障原因, 然后決定故障排除和維修方案。

4.5.3故障排除和維修時需停電的, 工程部主管必須報告物服中心主任,并報告停電時間,要通知做好發電準備工作(如有發電機的), 保證應急設備的用電;

4.5.4一般故障排除不超過半個小時, 超過半個小時的, 應采取臨時措施向停電顧客提供臨時電源;

4.6變壓器保養

4.6.1先投入備用變壓器,再把待保養變壓器退出運行;

4.6.2用高壓操作手柄斷開備用變壓器高壓側接地開關,確認斷開位置后,合上高壓側的負荷開關,觀察備用變壓器空載運行是否正常,然后用鎖鎖住該高壓柜;

4.6.3逐級斷開配電柜上的負荷開關;

4.6.4斷開并搖出待保養變壓器低壓側的總開關,并拉下隔離刀閥,在手把懸掛'有人操作,禁止合閘'的標識牌;

4.6.5斷開待保養變壓器高壓側的負荷開關,確認斷開位置后,合上接地開關,然后用鎖鎖住該高壓柜,并懸掛'有人操作,禁止合閘'的標識牌;

4.6.6逐級合上配電柜上的負荷開關;

4.6.7開門進入干式變壓器室,首先應用高壓驗電器確認該臺變壓器在停電狀態下,然后檢查變壓器外殼、墊片、瓷套有無破損及母線有無變形現象,有破損的應進行更換;

4.6.8重新緊固引線端子、銷子、接地螺絲。進出母線螺絲如有松動的應拆下螺絲,用細平銼輕銼接觸面,用手感覺無任何凹凸不平的感覺后,用干凈的布條擦去灰塵,拌上凡士林,換上新的彈簧墊圈,緊固螺絲;

4.6.9用干凈的棉布擦去變壓器周圍及瓷瓶上的灰塵,用吸塵器清潔變壓器內部的灰塵;

4.6.10斷開待保養變壓器高側壓的接地開關,用2500v搖表測試變壓器一次側、二次側線圈的相與相、相對地之間的絕緣電阻,一次側絕緣電阻不低于300兆歐,二次側絕緣電阻不低于10兆歐。在測試前應接好放電線,測試完畢后,進行放電;

4.6.11檢查變壓器室及變壓器內有無遺留工具,然后撤離現場,鎖上變壓器外罩門;

4.6.12合上待保養變壓器的高壓側負荷開關,讓變壓器空載運行并取下高壓側警告標示牌;

4.6.13合上待保養變壓器的低壓側隔離刀閘,用手柄把低壓側總空氣開關搖入,并轉移部分負荷至保養后的變壓器,觀察其帶負荷運轉情況;

4.6.14保養情況詳細記錄在《變壓器保養記錄表》上。

第7篇 小區給排水設備設施管理規程19

小區給排水設備設施管理規程(十九)

1.0目的

為保證zz城排水設備(設施)處于良好技術狀態,保證生活、消防用水的正常運行,特制定本規定。

2.0適用范圍

適用于zz城服務中心給排水設備設施的管理。

3.0職責

3.1工程維修主任負責給排水系統設備設施的運行、維護、保養計劃的制定,檢查、監督設備責任人按規程運行維護管理;

3.2設備責任人按本規程規定的內容進行給排水系統設備設施的運行、維護。

4.0程序要點

4.1給排水設備操作規程

4.1.1給水設備(水泵)操作規程

開啟出水閥--開啟進水閥--將水泵控制柜的轉換開關撥到手動位置--按控制柜上啟動按鈕開啟水泵供水--按控制柜上的停止按鈕水泵停止供水--將控制柜上的轉換開關撥到自動位置,泵進入自動狀態

4.1.2排水設備(潛水泵)操作規程

控制箱轉換開關撥至“手動”--按控制箱“啟動”按鈕--排水泵啟動、并排水--按控制箱“停止”按鈕--排水泵停止排水--控制箱轉換開關撥至“自動”

4.2給排水設備(設施)運行管理

4.2.1日巡視檢查流程

值班室--水泵房--地下水池--供排水干管--地下排水泵

4.2.2設備責任人每天根據上述工作流程進行巡視,檢查各設備的運行狀況,并將巡視、檢查情況記錄在《維修工作日志》內。

4.2.3設備責任人每天隔兩個小時須對水泵房巡視檢查一次,并記錄設備運行數據及狀況(電壓、電流、聲音、溫升、壓力等)于《給排水設備運行記錄表》內。

4.2.4水泵房的管理按照《設備房及設備管理規定》執行。

4.2.5給排水系統運行故障應急處理方法:

故障現象原因分析處理方法

水管或配件破裂如新安裝屬質量問題更換

鑄鐵管破裂,則為外力沖擊更換

無縫鋼管銹蝕用水中膠堵漏、焊補或更新

鍍鋅管銹蝕更換

閥門漏水壓蓋破裂更換或焊補

閥門鉸或銷斷落更換

閥門破裂更換

噴淋頭破裂撞壞或火焰溫度造成更換

水泵能運轉

但是不出水水池或水箱缺水檢查水池、水箱

水泵漏氣打開放氣螺絲放氣

進出水閥是否打開打開進出水閥

泵過濾網是否堵塞清洗過濾網

泵不運行電源是否正常檢查

熱繼電器是否動作、接觸器是否燒壞檢查排除

泵是否卡住盤車

電機是否燒壞更換

水壓不夠過濾網是否堵塞清洗過濾網

閥門是否打開檢查排除

電機轉速是否正常檢查降壓起動轉換是否正常

雨水、污水排不出排污泵控制線路是否正常檢查排除

排污泵葉輪是否被雜物堵塞清除雜物

葉輪扎頭螺絲是否松動緊固葉輪扎頭螺絲

排水管閥門是否全開打開排水管閥門

市政突然停水落實停水原因、供水時間,檢查蓄水情況,必要時通知用戶

發生大面積跑水或洪澇管道或閥門破損、失靈采取應急措施,報告主管組織人員、材料搶險,保護好機電設備

雨水泵、污水泵不能正常啟用或不夠用組織人員排洪搶險,若潛水泵不夠用,應立即請求公司其它部門支援

4.3給排水設備的維修保養

4.3.1按照管理規程'維修'及'保養'上的要求進行。

4.3.2給排水設備檢查保養內容及周期。

序號檢查保養項目保養內容周期

1.水泵房清潔控制柜、水泵、電機及管道、閥門等附屬設施1次/月

2各類水泵及配套電動機1、外觀清潔、除污、除銹,補刷油漆

2、手動盤動、排氣手動啟動,檢查密封性能

3、軸承加潤滑油、更換損壞的密封圈

4、檢修聯軸器、傳動軸,填料函,更換填料

5、清洗或更換軸承,并換油,修復磨損件

6、檢修附屬閥門、零部件、儀表

1次/月

每次保養時,可視其質量和使用情況適當取舍。

3控制柜檢查、清潔1次/月

4電機主回路、控制回路檢查主觸點、清潔、緊固1次/年

5設備機座檢查/緊固地腳螺絲、補刷油漆1次/半年

6進水電動蝶閥開閉是否正常(模擬動作)1次/半年

7泵房各種閥門啟閉情況、更換損壞填料、加油1次/季

8給水主干管道清潔、補漏、除銹、刷漆1次/半年

9排水主干管道清潔、疏通1次/年

10管道固定支架、抱箍如有松動、脫落,緊固、更換1次/半年

11浮球開關模擬高低水位、檢查動作情況1次/半年

12水表讀數是否正常,如卡阻,清洗、更換1次/半年

13壓力表檢查、如損壞,更換1次/年

14y型過濾器清洗1次/年

15集水坑清除泥沙、雜物1次/半年

16污水井、化糞池清除泥沙、雜物,疏通排水管1次/半年

17室外排水地漏清除雜物、疏通地漏1次/半年

18地下排水溝沖洗1次/半年

19高區水箱、地下水池清洗、消毒1次/半年

20室外雨水、污水進蓋除銹、刷漆1次/年

21綜合檢查保養項目及完好標準1、技術性能(流量、揚程、電流、功率、效率)達到設計要求;

2、運轉正常,無過熱、異常振動及不正常噪聲

3、主體和附屬設施設備完整無缺;

4、電動機及控制系統齊全,接線緊固,接地正常

5、各閥門啟閉靈活、密封良好,無泄漏現象

6、軸承、軸封冷卻潤滑良好,運轉正常

7、設備基臺光潔平整、穩,設備外觀清潔。1次/年

5.0支持性文件

5.1《設備房及設備管理規定》

6.0質量記錄

6.1《給排水設備(設施)運行記錄表》--qp-09-11-f001

第8篇 小區大廈設施設備維修運行控制規程制度

小區、大廈設施設備維修運行控制規程

1目的

對設備的維修及維護保養進行控制,確保其處于良好的運行狀態,滿足正常的運行需要。

2適用范圍

適用于小區/大廈公用設施設備的保養、維修及事故處理過程的控制。

3引用文件

《設施設備綜合控制程序》

4術語和定義

應急維修:設備在使用過程中發生故障或損壞,為盡快恢復其功能而采取即時的非計劃預定的修理活動。

返修:對于不合格的產品所采取的措施,使其能滿足預期的使用要求。

返工:為使不合格產品滿足規定所要求而采取的措施。

5職責

5.1工程技術部負責設施設備維護、維修的控制和管理。

5.2維修中心、各小區維修組負責責任范圍內設施設備的維護、維修與管理。

5.3常務副總經理負責'年度設施設備維修、保養計劃'的審核與批準。

6程序要求

6.1維修流程圖(附后)

6.2維修計劃的制定

6.2.1維修中心、小區維修組負責制定本小區'年度設施設備維修、保養計劃'。

6.2.2工程技術部負責對小區'年度設施設備維修、保養計劃'進行審核,并在此基礎上編制公司'年度設施設備維修、保養計劃'。

6.2.3常務副總經理負責公司'年度維修、保養計劃'的審核和批準。

6.2.4維修、保養計劃有多項內容

具體內容包括:

a)根據每臺設備的使用性能和工作特點分別制定大、中、小修期限,維護保養內容及質量標準;

b)根據公用設施的性質特點分別制定定期維護保養的期限,維護保養內容及質量標準;

c)根據公司現有技術力量和操作能力,確定公司自行檢修及委托外單位檢修的設施設備清單;

d)年度計劃分解,工時測算,及維護保養的時間安排。

6.3設備維護保養工作的實施

6.3.1設備的日常維護

6.3.1.1設備的日常維護保養由操作人員負責,應做到:整齊、清潔、潤滑和安全。

6.3.1.2設備應加強日常維護保養

維修保養內容包括:

a)擦拭、清潔機器外表;

b)緊固外表易松動部位;

c)檢查外部零件及電氣部分的完整性。

6.4.2設備的定期維護

6.4.2.1設備的定期維護由維修人員負責完成。設備維護保養規范中應包括設備定期維護的內容。

6.4.2.2定期維護包括多項內容

定期維護的主要內容有:

a)徹底清洗、擦拭機器內外;

b)檢查、調整各部件配合間隙,緊固擺動部位,更換個別易損件;

c)清掃、檢查、調整電器線路及裝置;

d)疏通油路,添加潤滑劑。

6.4.2.3定期維護分多個類別

具體分類有:

a)一級保養

'一保'的作業內容就是對設備進行內部清洗,溝通油路,調整配合間隙,緊固有關部位及對有關部位進行必要的檢查,一保工作具有一定的技術要求,其保養工作應在維修工的指導下,由操作員完成。

b)二級保養

'二保'的作業內容除了一保的全部作業外,還要對設備進行局部解體檢查,清洗換油,修理或更換磨損零件,排除異常情況和故障,恢復局部工作,檢查并修理電氣系統等。

6.4.3重要設備的維護

6.4.3.1配電房、冷水機組、燃油鍋爐、電梯機房、水泵房是小區的重要設備。

6.4.3.2重要設備應由工程技術部制定詳細的維護保養規程。

6.4.2.3重要設備的維護內容除包括定期維護的內容外還應包括其它內容

具體內容包括:

a)重要設備長期停用,應定期進行擦拭、潤滑及空運轉;

b)重要設備的潤滑油料、擦拭材料和清潔劑必須嚴格規定使用,不得隨意代用;

c)重要設備需用的備件要根據供應情況優先準備。

6.4.4設備封存和啟封前的維護

6.4.4.1設備封存前由使用部門通知工程部,工程部會同該設備操作工對設備進行清潔、潤滑、防銹和性能檢查。

6.4.4.2設備啟封時應由工程部會同該設備操作工進行啟封檢查并試車。

6.5設施設備維修工作的實施

6.5.1日常報修

6.5.1.1設施、設備發生故障,小區管理處應及時填寫報修單向維修組、維修中心進行報修。根據管理處的報修單,維修組派員維修,具體工作程序詳見《日常報修規程》。

6.5.1.2注意事項

設施設備在維修過程中應注意多個事項包括:

a)設備無法修復時,維修組應及時與報修部門聯系,并提出處理意見;

b)維修人員對急修的赴修反應時間(接到通知到進入現場時間)不超過10分鐘。

6.5.2巡查維修

維修組應安排人員對公共區域的公共設施設備進行日常巡查檢修。在巡檢過程中發現的一般故障由巡檢人員現場修復,較大故障由巡檢人員填寫報修單向班組匯報,另行安排檢修。

6.5.3設備的項修

6.5.3.1工程技術部應根據設備的實際情況,對劣化狀態已達不到技術要求的項目,按實際需要派員進行針對性的修理。

6.5.3.2項修時,一般要進行部分拆卸、檢查,更換或修復失效的零部件,從而恢復所修部分的性能和精度。

6.5.4設備的大修

6.5.4.1設備大修應該認真考慮,并列入年度維修計劃。

6.5.4.1大修可由工程技術部或維修中心承擔,也可委托專業單位進行。

6.5.4.2大修時要對設備進行全部解體,修整所有基準件,修復或更換磨損、腐蝕、老化及喪失精度的零部件,使之達到規定的技術要求。

6.5.5計劃維修

計劃維修按'年度設施設備維修、保養計劃'實施。

6.5.7委托維修

對于委托維修的實施,小區的責任維修部門應派技術人員進行監督、檢查。各有關部門應做好配合協助工作。維修完成后,應由責任維修部門和修理方共同進行驗收,并填寫'維修保養單'。維

修方應在保質期內承擔相應責任。

6.6設備的事故管理

6.6.1凡各種設備因非正常原因造成損壞,使精度、性能、功率降低甚至造成不能使用,以及表面雖未損壞而內傷嚴重者,均稱為設備事故。

6.6.2設備事故的性質

根據引發原因的不同設備事故分不同性質:

a)責任事故:因人為原因(如違反操作規程)而造成的事故;

b)質量事故:因設備設計、制造、安裝等原因而造成的事故;

c)自然事故:因遭受自然災害而造成的事故;

d)其他事故:凡不屬于上述三類原因的事故。

6.6.3事故的處理

6.6.3.1公司發生設備事故后,由使用部門報告工程技術部。由工程技術部負責進行處理并修復。

6.6.3.2工程技術部會同使用部門對事故進行分析,填寫'設備事故報告書',做出處理意見。

6.6.3.3'設備事故報告書'經由使用部門和工程技術部經理簽字后送總經理批示、處理。

6.6.3.4設備事故經分析、處理并修復后,工程技術部應計算出實際損失,報送財務部。

6.6.3.5公司發生的各種事故,應由工程技術部在'設備事故登記表'內予以登記。

7相關文件

《鍋爐維修保養規范》

《電梯維修保養規范》

《空調維修保養規范》

《給排水設備維修保養規范》

《供配電設備維修保養規范》

《日常報修規程》

《電腦信息系統維修保養規范》

8記錄

維修單

年度設備維修、保養計劃

月度設備維修保養計劃

設備事故報告書

設備事故登記表

公共區域巡查表

維修保養單

第9篇 住宅小區公共設備設施管理規程19

住宅小區公共設備設施管理規程(十九)

1.0目的

通過對公用(共)設備設施的管理,使所有設備(設施)在使用過程中處于完好狀態,滿足服務的要求。

2.0適用范圍

本程序適用于zz城服務中心對與物業管理服務相關的各類公用設備(設施)的管理,包括以下類別:

供配電系統設備:

高、低壓配電柜、變壓器、電氣'三箱'(動力配電箱/柜,照明配電箱/柜,控制箱/柜)及附屬配套設備(設施)。

給排水系統設備:

各類給排水水泵、加壓氣罐、閥門、管道及附屬配套設備(設施)、給排水材料。

消防系統設備:

電消防設備、水消防設備(消火栓及噴淋系統)、氣體滅火設備、防排煙設備、防火卷簾、疏散指示及附屬配套設備。

電梯系統設備:

各類電梯及其附屬設備(設施)。

弱電系統設備:

電視、電話、網絡設備、無線電對講設備;智能化系統(樓棟對講、閉路監視、防盜報警、門禁、停車場)設備(設施)等。

通風系統設備:

通風設備及其附屬設備(設施)。

3.0職責

3.1服務中心經理負責服務中心有關人員對物業主要配套設施、設備進行接管驗收及重大事項的對接、審批。

3.2服務中心經理負責服務中心的設施、設備管理工作進行監控、檢查、考核、業務聯系及重大事項的審批、驗收;負責組織重大設施、設備的故障搶修及事故處理;負責組織設施、設備大中修及更新改造計劃的編制及實施。

3.3工程維修主任負責設施、設備日常管理工作,負責編制設備(設施)定期保養計劃,安排、督促、檢查設備責任人做好運行管理及維護保養工作。

3.4設備責任人負責其責任范圍內設施、設備的運行管理及維護保養(巡視檢查、運行操作、運行狀況統計分析、日常及定期的維護保養等)。

3.5中控室值班人員負責對設施、設備的工作狀況進行24小時的監控,并受理業主的服務請求及投訴,對監控到的異常情況及時通知設備責任人處理,并做好記錄。

4.0程序要點

4.1接管驗收:按照《物業接管驗收工作手冊》執行。

4.2標識

4.2.1所有的設備房須標識其名稱及責任人姓名(或代碼);面向公眾的設施設備如有必要需標識其名稱、注意事項、使用方法等。

4.2.2所有設備按套或單機懸掛《設備卡》,標識該設備的技術參數及按照《機電設備編號管理規程》標識其設備編號等。

4.2.3對正在維修或待維修或已停用的設施、設備須標示相應的警示牌或告示牌。

4.3檔案管理

4.3.1工程維修主任負責建立設施、設備的技術資料檔案及圖紙檔案,負責建立《機電設備臺帳》,臺帳內容包括:設備名稱、統一編號、型號、安裝位置、啟用日期、生產廠家名稱、主要技術參數、主要零部件更換及大中修(改造)情況等。

4.3.2工程維修主任負責指導、監督、檢查服務中心設施、設備檔案的管理工作,并對重要的檔案資料備份、存檔。

4.4運行管理

4.4.1服務中心根據不同的設施、設備類別及工作分工負責確定各類設施、設備的責任人,設備責任人必須經過專業培訓,具備相應資質,持證上崗,且應遵照相應的管理規定,并兼顧經濟、合理的運行原則,做好運行管理工作。

4.4.2因計劃內檢修保養(包括已知的市政原因),而影響設施設備正常運行的,須提前申報或告知服務中心,并提前24小時通知相關業主(住戶);因突發事件或故障導致物業管理服務不能正常提供的(如市政突然停水、停電、設備突發故障等),服務中心應立即采取應急措施,并聯系有關部門了解事件原因或組織修復、確定故障排除期限,同時應向業主(住戶)做好解釋工作。

4.5故障維修(事后維修)

4.5.1設備(設施)故障分為以下兩類:

a類故障:指運行監控或維修保養中發現的可以立刻排除的輕微故障;

b類故障:指設備(設施)發生非正常損壞或責任事故而被迫停止運行或工作的一般或較大(重大)故障。

4.5.2對a類故障由各服務中心運行監控人員(設備責任人)或設備維護保養人員進行現場排除后,將維修情況及結果記錄在《維修工作日志》內。

4.5.3對b類故障,一般情況下須即時組織維修,但對不會產生嚴重后果的或夜間發生的、且較小影響業主(住戶)生活、工作的設施設備故障,可以延后組織維修。

4.5.4對b類中的一般性故障,修復時間不應超過24小時, 若有可能超過24小時,應向維修主任報告,請求支援,限期解決;維修完畢后須填寫《設施設備維修記錄表》和《設施設備故障登記表》,并將主要零部件更換情況記錄在《機電設備臺帳》中。

4.5.5對重大故障或責任事故,服務中心應立即組織維修人員按照《設備(設施)故障搶修管理規定》采取應急措施防止故障或事故擴大,并及時向公司相關領導報告,同時須填寫《設備重大故障(事故)報告表》上報,修復后填寫《設施設備搶修記錄表》,并在《設施設備故障登記表》中登記,在《機電設備臺帳》記錄主要零部件的更換。對于責任事故由客戶服務部匯同工程維修組遵循'三不放過'的原則組織處理。'三不放過'指:事故原因分析不清不放過;事故責任人及相關人員未受教育不放過;沒有防范措施不放過。

4.5.6對需要委外維修的設施、設備,費用在100元以內,由工程維修主任填寫《設施設備對外委托工作單》,報服務中心經理審批后執行;費用在100元以上,需報請公司領導批準后執行。如需要簽訂維修合同,則按照公司相關要求執行。

4.5.7對在保修范圍內的設施設備故障或質量問題,首先以書面的形式(《工作聯系函》、《工程質量問題處理通知單》等)聯系供應商或保修單位,按照相關協議條款執行。

4.6維護保養制度

4.6.1設備設施實行二級保養制度,即日常維護保養(小修)和定期維護保養(一級、二級保養)。對保養的總體要求是:整齊、清潔、潤滑、安全。日常維護保養的主要內容有:清掃、除塵、擦試、潤滑、緊固、檢查、小修及對不經常運行的機械進行盤車、試車;定期維護保養除包含日常保養的所有內容外,還包括:局部拆卸檢查、調整、清洗、更換、防銹防腐、刷漆、絕緣遙測、參數測試整定及計劃內檢修。

4.6.2設備責任人負責其責任范圍內設施設備的日常維護保養(小修)及定期維護保養。對日常維護保養在《維修工作日志》做好記錄, 對定期維護保養填寫相應的檢查保養記錄表。

4.6

.3按照設施設備大、中修及更新改造計劃,工程維修部組織相關人員進行項目的大、中修保養及更新改造,完成后填寫《設施設備大中修(改造)記錄表》,同時將主要零部件更換及大中修(改造)情況記錄在《機電設備臺帳》中。

4.6.4已分包給各專業公司進行維護保養的設施、設備,責任人需按照簽訂的有關維護保養合同監督、檢查其維保質量,確認維保費用。

4.6.5設施、設備的維護保養及大中修(改造)費用來源及支付辦法,按政府頒布的法規、條例、規定及物業管理合同的相關條款執行。

4.7設備房的管理:按照《設備房及設備使用管理規定》執行。

4.8庫存設備的管理

4.8.1閑置設備和暫停使用設備,由所屬部門負責管理,并做好記錄。存放地點要相對集中,保持干燥、通風,并加蓋防塵罩,貼上標簽。

4.8.2庫存設備重新啟用前,須經機電人員進行保養、檢測后,方可投入使用。

4.9報廢

4.9.1設施、設備有下列情況之一者, 應考慮報廢:

a)超過規定使用年限, 主要結構及部件嚴重磨損或破壞,設備效能達不到技術要求且無法修復;

b)設備技術性能陳舊落后,經濟效果差,技術分析結論更新優于大修;

c)因意外災害或事故使設備損壞嚴重而無法修復使用;

d)嚴重影響安全,繼續使用將可能引發事故且不值得修復改造;

e)維修費用超過原資產凈值或能耗大,污染嚴重。

4.9.2報廢由服務中心組織相關人員進行鑒定、確認,填寫《報廢申請單》交服務中心經理審核后,上報公司相關領導批準。產權屬業主的設備如有必要需報請業主委員會。

4.9.3設備批準報廢后, 由工程維修部組織拆除及廢件處理,并將回收殘值上繳財務部,由服務中心并財務部完成資產注銷及檔案資料清理工作。

5.0附件

5.1 附件一 《部分機電設備通常的中修、大修周期》

5.2 附件二《房屋及設施設備管理檢查、考評周期》

6.0支持性文件

6.1《物業接管驗收工作手冊》-------qp-06

6.2《機電設備編號管理規程》-------qp-09-19

6.3《安全操作管理規定》---------qp-09-05

6.4《設備房及設備使用管理規定》-----qp-09-08

6.5《房屋本體及公共設施維護管理規定》--qp-09-06

6.6《變配電設備管理規程》----qp-09-10

6.7《給排水設備(設施)管理規程》----qp-09-11

6.8《電梯系統管理規程》---------qp-09-13

6.9《消防系統設備管理規程》---qp-09-09

6.10《弱電系統設備管理規程》---qp-09-14

6.11《設備(設施)故障搶修管理規定》---qp-09-17

7.0質量記錄

7.1《機電設備臺帳》-------qp-09-07-f001

7.2《維修工作日志》---------qp-09-07-f002

7.3《設備設施故障登記表》--qp-09-07-f003

7.4《設備設施維修記錄表》----qp-09-07-f004

7.5《設備設施定期保養計劃表》--qp-09-07-f005

7.6《設施設備定期保養記錄表》--qp-09-07-f006

7.7《設施設備大中修(改造)計劃表》--qp-09-07-f007

7.8《設施設備大中修(改造)記錄表》--qp-09-07-f008

7.9《設施設備對外委托工作單》--qp-09-07-f009

7.10《報廢申請單》--qp-09-07-f010

附件一部分機電設備通常的中修、大修周期 周 期

設備名稱中 修 周 期大 修 周 期

生活水泵三年六年

消防水泵五年八年

風機五年八年

電梯三年六年

附件二 房屋及設施設備管理檢查、考評周期

所屬類別檢查項目檢查內容周期

弱電系統

樓宇對講系統功能檢查、測試及檢查運行狀況、保養情況。

功能檢查:對講通話質量、可視圖像質量;防盜報警動作正常、靈敏度適宜;監視圖像質量、相互切換、錄像及回放;讀卡、道閘動作正常;電話通話質量,號碼對應關系;巡更讀卡、數據讀取正常;門禁卡讀寫、開鎖。

保養檢查:根據對應的檢查保養內容及周期進行檢查。1次/季

防盜報警系統1次/季

閉路監視系統1次/季

停車場管理系統1次/季

內部電話系統1次/季

保安巡更系統1次/季

門禁管理系統1次/季

電視、電話、網絡1次/年

消防系統

消防自動報警系統功能檢查、測試及檢查運行狀況、保養情況。

抽查幾個回路的報警情況。報警顯示及信號反饋正常,現場設備動作正常;中控室遙控啟停及現場啟停設備,動作正常,信號反饋正確;模擬動作正常。

保養檢查:根據對應的檢查保養內容、周期及完好標準進行檢查。1次/季

水噴淋滅火系統1次/半年

消火栓系統1次/半年

七氟丙烷氣體滅火系統1次/季

送風及防排煙系統1次/半年

卷簾門及消防疏散1次/半年

消防用具及滅火器材1次/半年

消防聯動試驗1次/年

供配電系

統發電機及附屬設施功能檢查、測試及運行狀況檢查。

自動/手動

啟停正常,聯鎖可靠,操作靈活;數據顯示正常。

保養檢查:根據對應的檢查保養內容、周期及完好標準進行檢查。1次/季

高、低壓變配電設備1次/季

雙電源切換箱、柜1次/半年

動力、照明、電表箱1次/半年

各類控制箱、柜1次/半年

給排水系 統生活給水系統供水正常,功能測試、運行及保養情況檢查1次/季

排水系統排水暢通,功能測試、運行及保養情況檢查1次/半年

電梯系統運行狀況及維保質量檢查;管理情況檢查1次/季

通風和空調系統功能和參數檢查測試、運行及保養情況檢查1次/半年

房屋本體及公用設施安全性、適用性及養護、修繕情況檢查1次/半年

設施、設備環境衛生整潔、無雜物、無污染、衛生狀況良好1次/季

工機具管理工機具臺帳清晰、齊全;使用正常,保管妥當;積存物資適量,存放場所符合要求;1次/季

第10篇 住宅小區游泳池設備運行操作保養規程制度

住宅小區游泳池設備的運行、操作和保養規程

一、目的

保證泳池水處理設備的正確操作,滿足水質要求,確保泳池設備處于完好狀態。

二、職責

1、泳池衛生工負責泳池衛生的清潔。

2、機電人員負責設備的操作及維修保養,并負責檢測水質。

三、工作程序:

a、泳池循環水處理成套設備的運行、操作和保養(適用于龍珠、金禧泳池)。

1、循環水處理程序:

(1)游泳池內的水通過循環水泵和管道,經過毛發聚集器,毛發、紙屑、雜物等被截留在濾筒中;

(2)水流在循環水泵前加入混凝劑,在循環水泵內充分混合后進入過濾罐,含在液體中的微懸浮物被過濾罐截留,使水凈化;

(3)凈化后的水在回到游泳池前,加氯消毒,殺死病原微生物。

2、循環水處理流程:見附圖

說明:(1)正常水循環閥門操作。1#、3#閥半開,2#、4#閥關閉,調整1#、3#閥門,罐前1#閥管道水壓約1.2kg/cm2,罐后3#閥管道水壓約0.9kg/cm2;根據水質情況,啟動運行1臺或2臺循環泵。

2、過濾罐反沖洗操作:2#、4#閥打開;1#、3#閥關閉,根據水質情況,不定期對過濾器進行反沖洗,啟動兩臺循環泵,對每個過濾罐進行反沖洗。直至罐出水純清無渾濁物為止。每個罐反沖洗時間約5分鐘。

3加藥操作。在循環泵進水前端通過投藥泵加入,如混凝劑、ph值調整劑,除藻劑。

(1)混凝劑。加快池水中微小顆粒的絮凝,提高過濾效果,采用堿式氯化鋁,如發現水質渾濁,應加堿式氯化鋁溶液,投加量為5~10mg/l,配制藥液濃度為5~10%。

(2)ph值調整劑。目的是保持池水中的ph值在標準規定的6.5~8.5范圍內,ph調整劑采用純堿或碳酸鹽,投放量為3~5mg/l。

(3)除藻劑。為防止和消除池水中的藻類和浮游生物,增加池水的透明度,除藻劑采用硫酸銅,投加量不大于1mg/l。

4、清毒劑的操作。對過濾后的水進行消毒處理,用次氯酸鈉作為消毒劑,將次氯酸鈉經過濾罐后管道用投藥泵加入。

5、檢測ph值和含氯量,并做好記錄。

6、設備的保養。

(1)循環水泵在運行過程中,如發現噪音異常或溫升提高,應立即停機檢查。

(2)毛發聚集器視水質情況拆蓋清潔,一般半個月1次;吸污泵前端過濾器當出水受阻時,即應拆蓋清潔。

(3)循環泵房衛生每周清潔一次。

(4)循環泵、過濾罐、電控柜、管道每月清潔一次。

(5)集水井潛水泵及控制器每月檢查一次。控制器應置于自動位。

龍珠循環泵房雨季時,應經常檢查潛水泵運行情況。

(6)循環水泵、管道、閥門、過濾罐、電控柜每年進行一次全面檢查保養。

b、戴思樂泳池過濾系統的運行、操作和保養(適用于**花園)

1、前期啟動

(1)檢查控制器各開關、水底燈、變壓器等電氣部分是否完好;

(2)泳池全面清潔后,水位加至過濾器進水口的3/4處;

(3)檢查過濾袋及預濾網籃;

(4)合上控制器漏電開關,按下漏電試驗按鈕,開關應跳閘。

2、控制器操作

(1)將保險管放入座內,并合上;

(2)將漏電空氣開關合上;

(3)將過濾循環方式置于'manual'(手動)位或'auto'(自動)位,當置于'auto'位時須先設定定時器on或off時間段;

(4)將燈開關打至'on'位,過濾器水底燈應亮。

3、戴思樂過濾系統的使用

(1)過濾袋清洗,根據水質情況,當過濾系統出水受阻時,應及時清洗濾袋,將兩固定環圈取下,濾袋翻面,用高壓水流沖洗,再重新裝回。

(2)泳池底吸盤除污

①過濾器出水管口引接一條排水軟管,關閉左側出水管閥;

②將濾袋取出,把中空塑盤置于預濾網籃上;

③啟動循環泵,將吸盤軟管充水后,迅速插入中空塑盤中,并將水排至池外排水溝;

④移動吸盤操作桿,將沉淀在池底的污物抽掉。

(3)消毒。用次氯酸鈉或持久氯片作為消毒劑。當使用持久氯片時,每個循環過濾器預濾籃放2塊200g的持久氯片,約4天添加一次。

(4)加藥。堿式氯化鋁、ph值調整劑及硫酸銅的使用,根據水質情況選用。

(5)檢測ph值及含氯量并做好記錄。

4、設備的保養

(1)控制器漏電試驗按鈕每月試驗一次,漏電開關應跳閘;

(2)循環泵及管道的運行情況,在泳池使用時,每月檢查一次;

(3)各扶手緊固螺絲,過濾器出水調節閥門,每月檢查一次;

(4)各電氣接線盒、水底燈、變壓器、控制器等電氣部分每年全面檢查保養一次。

5、相應記錄

(1)泳池設施運行檢查記錄;

(2)設備維修記錄表;

編 制審 核

批 準生效日期

(3)設備檢查保養記錄。

第11篇 物業小區電梯設備維修保養工作規程制度

物業小區電梯設備維修保養工作規程

1.0目的

保障電梯設備處于良好的工作狀態,確保電梯設備得到及時維修保養,為顧客提供舒適安全可靠的電梯運送服務。

2.0適用范圍

適用公司管轄的各物業小區的電梯設備維修保養工作。

3.0職責

3.1工程部主管負責電梯設備維修保養工作的計劃、組織和督導工作。

3.2工程部領班負責電梯設備維修保養工作的實施和檢查工作。

3.3工程部技工負責電梯設備維修保養工作的實施、巡查和記錄工作。

3.4電梯維修保養合同單位負責完成合同規定電梯維修保養工作。

4.0工作程序

4.1維修保養工作注意事項:

4.1.1維修保養時在電梯基站門口處放置'電梯檢修,暫停使用'告示牌,關好廳門或用護欄擋住入口處。

4.1.2給傳動門機加油、清洗或觀察鋼絲繩等情況時必須關閉電梯電源,在轎頂工作或需開動電梯觀察時,應選擇安全地方站立。

4.1.3在機房維修保養時,應先斷開機房總電源后,才能進行各掣動的清理、保養等工作,嚴禁用濕毛巾擦機身。

4.1.4在轎頂上檢修,必須按下轎頂檢修箱上的檢修開關;以及在轎頂上需長時間維修保養時,應斷開轎頂急停開關,嚴禁一腳站在廳門口另一腳站在轎頂或在轎廂內長時間工作。嚴禁開啟廳門探身到井道內或在轎廂頂探身到井道檢查電梯。

4.1.5在底坑應將底坑的急停開關斷開或將限速器張緊裝置的安全開關斷開,底坑和轎頂、機房不得同時作業,如需同時作業,作業人員必須帶安全帽,必須注意工件、工具不得下落,以防落物傷人。

4.1.6操作時應由主持和助手協同進行,并保持隨時互相呼應。

4.1.7操作時如果需轎內人員配合進行時,轎內操作人員要精神集中,嚴格服從維修人員的指令。

并收回工具材料,清潔工作現場,撤除所有告示牌或護欄等。

4.2每三個月1次維修保養內容:

4.2.1檢查曳引機減速箱有無異常響聲,聯軸器彈性圈有無損傷,螺栓有無松動等,如有則需加油或更換或擰緊。

4.2.2檢查制動器組件是否潤滑良好、動作靈活,固定螺栓、彈簧調節螺母是否緊固,如有則需加油或擰緊;制動器工作溫升是否超出60度時,則需檢查原因或暫停使用,并對故障進行排除。

4.2.3門機電機碳刷磨損是否超出規定,是否磨損變形,否則需更換;限速器旋轉銷加油,限速器輪、張緊輪槽有無異常磨損,鋼絲繩應無斷絲、無油污,限速器夾繩鉗口處應無油污、異物、螺栓無松動,如有則需做必要的調整、清潔、擰緊。

4.2.4張緊裝置動作是否正常,限位開關是否處于正常位置,如有則需做調整或復位。

4.2.5檢查安全鉗傳動連桿動作是否靈活,安全鉗楔塊與導軌的間隙是否正常,如有則需做加油或調整,安全鉗鉗口應清潔無油污。

4.2.6檢查控制柜內各元器件,包括接觸器、繼電器等動作是否正常,有無異常聲響,觸點有無拉弧、熔焊等,如有則需調整、維修或更換;各儀表信號指示是否正常,熔斷器、調速電阻等有無松動發熱過大,如有則需更換、調整,排除故障。

4.2.7機械選層器鋼帶有無斷齒、開裂或損壞,各傳動機構動作是否靈活,電氣觸頭或開關觸點是否良好,如有則需更換或調整;清除轎廂門、門廳門導軌的灰塵、油污,檢查各門廳門、轎廂門鎖接觸是否良好,轎廂主控器、招梯面板按鈕、開關操作是否靈活,如有則需維修或更換,門鎖轉動部位應加油。

4.2.8檢查自動門傳動機構、安全觸板傳動機構是否正常,螺釘定位裝置是否緊固,門機皮帶有無損傷、老化,開關門動作是否靈活可靠,轎廂門限位開關、門鎖接點等有無損壞、積塵;各轉動軸應加油。

4.3專業電梯公司維修保養工作規程:

4.3.1電梯公司專業維修保養小區電梯設備需遵守與物業公司簽定的《電梯設備維修保養合同》;

4.3.2維修保養小區電梯設備時應嚴格按照相關的電梯維修保養規范和標準進行施工作業,保證電梯設備通過技術監督局的檢驗,并順利取得電梯使用合格證書;

4.3.3對電梯設備進行維修保養時需先得到工程部主管同意,且盡量安排非電梯使用高峰進行,電梯設備搶修不受時間限制;

4.3.4工程部電梯工或領班需積極協助配合電梯公司完成電梯的維修保養或搶修工作

第12篇 小區機電設備設施維護管理規程

機電設備設施盡管組成、構造和性能不同,但管理基本內容是相同的,主要是對機電設備設施的使用、日常養護、維修的管理。而日常養護維修是機電設備設施管理最重要的環節。通過經常性的養護與及時的維修,使設備設施處于正常良好的運行狀態,保證24小時連續供電,并且延長設備設施使用壽命,是設備管理的最終目的。

1.設備管理的原則

(1)以預防為主,堅持日常保養與計劃維修并重,使設備經常處于良好狀態。

(2)對設備做到'三好'、'四會'和'五定'。'三好'即用好、修好和管好重要設備;'四會'即維修人員會使用、會保養、會檢查、會排除故障;'五定'即對主要設備的清潔、潤滑、檢修做到定量、定人、定點、定時和定質。

(3)實行專業人員修理與使用操作人員修理相結合。以專業修理為主,同時要求設備的使用操作人員進行日常的維護保養和小修。

(4)完善設備管理和定期維修制度,制定科學的保養規程和各設備的應急處理措施,完善設備資料和維修登記卡片管理,合理制定定期維修計劃。

(5)修舊利廢,合理更新,降低設備維修費用,提高經濟效益。

2.維修保養方案

(1)日常維護保養。操作維修人員根據要求用檢測儀表或人的感覺器官,對設備的關鍵部位進行檢查,發現小故障及時排除,并做好記錄。操作人員每班巡視兩次,維修人員每周檢查一次。

(2)一級保養。維修人員對設備進行局部解體,進行清潔調整。

(3)二級保養。維修人員對設備進行全面清洗,部分解體檢查和局部修理,更換或修復磨損件。

(4)中修。對設備進行全面檢查,部分解體修理和更換磨損部件,調整部分機構和精度。

(5)大修。對設備全部解體,更換主要部件或修理不合格的零部件。

3.各系統設備設施的管理效果

*供配電系統

(1)保證24小時正常運行,出現故障,立即排除。

(2)設備完好率為98%以上。

(3)投訴處理率為100%。

*給排水系統

(1)建立用水、供水管理制度并落實,積極協助用戶安排合理的用水和節水計劃。

(2)建立給排水設備維修保養制度并嚴格執行,設備和管道系統狀況良好,遇有事故,維修人員及時到位搶修,無大面積跑水事故,供水系統能正常發揮功能,用水設施完好,排水系統通暢。

(3)限水、停水能預先通知用戶。

(4)按規定定期清洗大廈二次供水蓄水設備;設備及周圍環境整潔,有封閉措施;二次供水衛生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊全,無二次污染發生。

(5)設備完好率為98%以上。

*消防系統

(1)消防中心實行24小時值班制度,控制中心的消防器材配備齊全,完好無損,隨時啟用。

(2)落實區域消防安全責任人、義務消防人員,定期進行演練,開展消防知識及法規的宣傳教育,保證火災發生率為0。

(3)制定突發性火災等災害方案,設立消防疏散示意圖,緊急疏散通道暢通,照明設備、引路標志完好。

(4)無火災及其它安全隱患。

*智能化系統(閉路監控等)

(1)制訂各系統設備安全運行、崗位責任制并嚴格執行。

(2)定期巡回檢查測試及維修保養,確保各設備運行正常。

(3)確保設備完好率在99%以上。

*空調系統

(1)配備專業工程技術人員,維修和運行人員持證上崗。

(2)建立規范完善的配電運行制度和維修保養制度并嚴格執行。

(3)中央空調系統安全、正常,保持狀況良好。設備及環境整潔,無嚴重噪聲及滴漏水現象。

(4)有準確完整的中央空調系統檔案資料,各項運行記錄和維修保養記錄齊全,并歸檔保存。

(5)制定切實可行節能運行制度,有明顯節能降耗成果。

(6)系統設備完好率在98%以上。

*電梯系統

(1)電梯維修、保養人員均持證上崗,電梯各種安全檢查審核證件齊全。

(2)嚴密的安全運行和維修保養規章制度落實,各種運行維護保養和巡視檢查記錄齊全歸檔;電梯技術檔案完整。

(3)電梯運行狀態良好,安全設施齊全正常有效,轎廂及機房整潔、通風、照明及其他附屬設施完好。

(4)出現運行故障后,維修人員能在五分鐘內到達現場搶修,每月電梯出現故障次數不超過1次,電梯按規定時間運行,月總故障停機率小于1%。

(5)電梯設備檔案齊全,各種記錄歸檔管理。

*其它公共設施

(1)確保大樓公共設施的完好正常使用。

(2)及時修補損壞設施。

(3)做好巡回檢查記錄。

(4)設備設施完好率達98%以上。