第1篇 物業轄區設備驗收安裝和移交規程制度
物業轄區設備驗收、安裝和移交規程
1目的
為規范設備驗收、安裝和移交程序,特制定本規程。
2適用范圍
適用于公司管轄范圍內新購設備的驗收、安裝和移交。
3職責
3.1公司工程技術部負責組織驗收、安裝和移交工作。
3.2設備購置和使用部門參與驗收、安裝和移交工作。
4操作步驟
4.1設備驗收
4.1.1設備到司前工程技術部應組織人員熟悉設備的有關資料,準備好各種表格、測量工具,做好對安裝操作人員的培訓。
4.1.2工程技術部、設備采購部門及設備使用部門一起參加驗收工作。
4.1.3具體驗收操作步驟詳見《設備驗收規范》。
4.1.4設備技術資料應集中交付工程技術部歸檔保存,使用部門可保留復印件。
4.1.5對開箱檢驗中發現的質量缺陷和問題,應當場由買賣雙方查看和確認,并如實填寫在'設備開箱驗收單'中。
4.1.6驗收工作結束后,由工程技術部負責填寫'設備開箱驗收單'。
4.1.7驗收不合格的設備,由采供人員與供貨方交涉和處理。驗收中發現問題的應及時向有關方面查詢或索賠。
4.1.8對本公司無法驗收的,由工程技術部報告主管副總經理和總經理批準后,委托第三方驗收。工程部、設備采購部門及設備使用部門協同參加。
4.2設備安裝和調試
4.2.1設備安裝與調試工作由工程技術部負責。工程技術部既可獨立完成該項工作,可委托專業安裝單位進行安裝、調試。
4.2.2設備安裝前應確定安裝方案,準備安裝工具并選擇合理的安裝地點。
4.2.3設備安裝應按說明書和機械工業部《設備安裝驗收規范》的規定實施。安裝后應填寫'設備安裝驗收交接報告單'。
4.2.4設備安裝完畢后,必須由安裝單位負責,工程部監督進行調試,調試工作包括對設備的全面清潔、校正、潤滑和試運轉。
4.3設備移交
4.3.1工程技術部、設備采購部門、設備使用部門負責對設備進行安裝驗收。
4.3.2設備安裝驗收時,必須具備以下材料:'設備開箱驗收單'、'設備安裝驗收交接報告單'、試運轉記錄以及設備附帶的所有技術資料和出廠合格證書。
4.3.3設備驗收
設備驗收包括以下內容:
a)對各種材料的研究確認;
b)對設備的精度檢測;
c)設備空載及負載運轉情況。
4.3.4設備被確認為符合技術要求、環保要求后,各驗收部門應填寫'設備安裝驗收交接報告單',將設備移交給使用部門。
4.3.5設備運行過程中需使用的專用工具移交給使用部門保管,其他工具由工程部保管。4.3.6設備有關資料交工程部辦公室存檔管理。
5相關文件
《設備驗收規范》
《設備安裝驗收規范》(國家法規)
6記錄
設備開箱驗收單
設備安裝驗收交接報告單
第2篇 物業轄區給排水設備設施操作規程制度
物業轄區給排水設備設施操作規程
1. 啟動水泵前的檢查
1.1檢查水泵進、出水閘閥是否已打開,否則應擰開閘閥。
1.2排除水泵機組真空筒里面的空氣(如果有的話)。
1.3檢查電壓表、信號燈批示情況。
1.4手盤水泵軸轉動3圈,應靈活無阻滯。
2.啟動水泵
2.1合上水泵控制柜(箱)電源開關,將轉換開關置于'手動'位置。
2.2按下啟動按鈕,水泵啟動,注意觀察啟動電流。
2.3如果一次不能啟動成功,可以再試啟動兩次,每次應間隔3分鐘。如果3次都未啟動成功,則應停下來查找原因,排除故障后才能再啟動。
2.4啟動成功后,讓其運轉5分鐘。觀察運轉電流,聽有無異常聲響,聞有無異常氣味,檢查漏水是否嚴重(漏水成線)。正常壓力中區為0.7mpa,高區為1mpa。
2.5確認一切正常后,按下水泵 '停止'按鈕,水泵停止。
2.6將轉換開關置于'自動'位置,水泵自動啟動并運行。
3.停止水泵
3.1將轉換開關置于'0'(停止)位置,水泵停止運轉。
3.2拉下水泵控制柜(箱)電源開關(如果需要)。
3.3關水泵進、出水閘閥(如果需要)。
3.4檢查有無不正常情況,如有則及時處理。
第3篇 物業轄區給排水設備維保規程制度
物業轄區給排水設備維保規程
1.水泵房設備為24小時自動供水,為確保供水系統的正常運行,檢修水工按《樓層水電工巡視記錄表》項目進行日常維保。
2.水泵機組的維修養護
2.1水泵的維修養護
生活水泵、消防水泵、排污泵、潛水泵每半年進行一次全面養護。
檢查水泵軸承是否靈活,是否有阻滯現象,是否有異常摩擦聲響,是否有卡住、碰撞現象,是否軸鍵槽損壞嚴重。檢查壓盤根處是否漏水成線。檢查電動機與水泵彈性聯軸器有無損壞,檢查機組螺栓是否緊固。
2.2控制柜的維修養護
維修組對控制柜每半年進行一次全面養護。清潔柜內所有元器件、清潔外殼,務必使柜內無積塵、無污物。檢查、緊固所有的接線頭,對于銹蝕嚴重的接線頭應更換,檢查柜內所有的線頭的號碼管是否清晰,有否脫落,及時整改。對于交流接觸器,應清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒,清除觸頭表面的污物,不能正常工作的觸頭應更換。檢查復位彈簧是否正常工作,外殼接地是否可靠。熱繼電器的絕緣蓋板是否完整無損,導線接頭有無過熱痕跡或燒傷;中間繼電器、信號繼電器應做模擬試驗,檢查動作是否可靠,信號輸出是否正確;信號燈、指示燈是否指示正常。運傳壓力表信號線接頭是否腐蝕。
2.3電機的維修養護
外觀檢查應整潔、銘牌完好,接地線連接良好,用搖表檢測絕緣電阻,電阻應不低0.5mω,否則應烘干處理,電機接線盒內三相導線及連接片應牢固緊密,電動機軸承有無阻滯或異常聲響,電動機風葉有無碰殼現象,清潔外殼,外殼是否脫漆嚴重,若嚴重應重新油漆。
2.4相關閥門、管道及附件的維修養護
閘閥密封膠墊是否漏水。止回閥的維修養護應檢查止回閥的密封膠墊是否損壞,彈簧彈力是否足夠,油漆是否脫落。浮球閥的維修養護應檢查密封膠墊、連桿、連桿插銷。液位控制器應檢查密封圈、密封膠墊是否損壞,如損壞則應更換,清除壓力室內污物,疏通控制水道,檢查控制桿兩端螺母是否緊固,緊固所有螺母。
3.水池、水箱的維修養護
檢查水池、水箱是否有明顯浮生物、臟物。檢查水池、水箱是否完好,作用是否有效。檢查水池、水箱周邊環境是否良好。
水池、水箱的維修養護每半年進行一次,清洗。具體請詳見《二次供水管理規定》
4.室外給排水設施的維修保養
室外給排水管道每半年全部檢查一次,水管閥門完好,無滲漏,水管通暢無阻塞,若有阻塞,應清除雜物,若管道坡度不正確,應重新鋪設,明暗溝每半年全面檢查一次,溝體應完好蓋板齊全。排水、雨水井、化糞池每季度全面檢查一次,半年對易銹蝕的雨污水井蓋、化糞池蓋刷一次黑漆防銹,保持雨污水井蓋標識清楚,路面井蓋要做防震墊圈。室外噴水池每月檢查保養一次,要求噴水設施完好,噴水管道無銹蝕。室外消防栓每季度全面試放水檢查,每半年養護一次,主要檢查消防栓玻璃、門鎖、栓頭、水帶、連接器閥門、'119'、'消防栓'等標識是否齊全,對水帶的破損、發黑、發毒與插接頭的松動現象進行修補、固定,更換變形的密封膠圈,將水帶展開換邊折疊卷好,將閥門桿上油防銹,抽取總數的5%進行試水,清掃箱內外灰塵,將消防栓玻璃門擦凈,最后貼上檢查標志,標志內容應有檢查日期、檢查人、檢查結果。上下雨污水管每月檢查一次,每次雨季前檢查一次,每4年水管油漆一次,要求水管無堵塞、漏水或滲水,流水通暢,管道接口完好,無裂縫。
5.室內給排水設備設施的維修養護
5.1消防設備的維修養護
室內普通消防栓的維修養護內容及程序見上面室外消防栓的保養內容及程序。對于自動噴灑消防滅火系統的維修養護,其維修養護內容如下:
a)每天巡視系統的供水總控制閥,報警控制閥及其附屬配件,外觀檢查,確保處于無故障狀態。
b)每天檢查一次警鈴,啟動是否靈活,打開試警鈴閥,水力警鈴應發出報警信號,如果警鈴不動作,應檢查整個警鈴管道。
c)每月對噴頭進行一次外觀檢查,不正常的噴頭及時更換。
d)每月檢查系統控制閥門處于開啟狀態,保證閥門不會誤關閉。
e)每兩個月對系統進行一次綜合試驗,按分區逐一打開末端試驗裝置放水閥,試驗系統靈敏性。
當系統因試驗或因火災啟動后,應在事后盡快使系統重新恢復到正常狀態。
5.2樓層給排水管道及附件的維修及養護
樓層用戶使用過程中,由于使用不當或前期隱患,會出現各種各樣的問題,需要進行及時維修和正常養護,所涉及的維修養護內容如下:
a)個別樓層停水。要先關掉總閥,打開支管閥門,檢查堵塞原因。及時更換或清洗。告知用戶如有樓層停水應及時通知管理處,以便派專業人員前來檢查維修。
b)維修墻內水管。關閉室內所有用水閥門,查看水表,如轉動說明墻內水管破損漏水,然后關閉水表前閥門,打通漏水處墻面,取出破損水管,裝入新水管,再打開總閥看是否漏水,如無漏水,補好水泥,恢復裝修飾面。告知用戶不得擅自改動墻內水管。
c)閥門接頭漏水。關閉自來水總閥,查找原因,若是閥門、接頭未扭緊的緣故而漏水,應拆下閥門接頭,在外絲處旋上幾道水膠帶,再把閥門接頭裝上扭緊,如因破損配件而漏水應及時更換閥門或接頭。然后告知用戶,應愛護使用,旋扭閥門不要用力過度。
d)水龍頭漏水。若是水龍頭未上緊而漏水,應先拆下水龍頭,在外絲上旋上幾道水膠帶,再把水龍頭裝上扭緊,如是內芯斷裂應更換內芯,如是水龍頭自身有沙泥而漏水,應更換水龍頭,檢修完畢后,打開總閥門,反復開關水龍頭,開關自如不漏水即可,然后告知用戶,旋扭開關不要用力過度,不要用硬物通通直至正常,如是漏水,應打破飾面,取下排水管重新安裝,完畢后,往浴缸內蓄水,到一定水量存放5min,查看相關部位有無漏水。如沒有則修整飾面,然后告知用戶,使用時注意清潔。
e)疏通地漏。先用抽子試通,不能查明原因則打開檢查口檢查,不通時再使用疏通機直至通暢為止,然后用膠管試水檢驗,并告知用戶,使用時不要向管道亂丟雜物。
f)洗菜(臉)盆下漏水。如是存水彎頭管處漏水,先拆下存水彎管,檢查兩接口處是否有破損情況,情況嚴重更換彎管,不嚴重可用生膠帶密封接口契損處,達到不漏水為止。告知用戶,不要隨意亂動盆下彎管和接口處,防止漏水,不要隨意移動或用力撞擊洗菜(臉)盆。
當然室內各類衛生器具除了以上所舉例子之外,還會出現各種各樣的情況,住戶(使用者)除了使用時動作規范,注意清潔之外,一旦出現情況不要擅自進行修改,應按照一定程序及時通知管理處派維修工維修,以確保維修效果和維修時間。
第4篇 物業轄區低壓配電房設備操作規程制度
物業轄區低壓配電房設備操作規程
一、目的:保證低壓配電房設備操作的安全性和正確性,保障設備完好正常供電。
二、適用范圍:低壓配電房配電設備的操作。各管理處可根據本管轄區的實際情況編制詳細的操作規程。
三、操作規程
1、應密切注意網絡表的讀數。保證總負荷不超過單臺變壓器的額定容量。
2、變配電設備進行保養檢修時,應做好安全技術措施后方可進行。
3、停電操作應先拉開低壓分路開關,然后再拉低壓總開關。送電操作時與停電順序相反,并詳細檢查開關是否在正常的合閘位置。
4、變壓器停電后作業前應進行驗電、放電,驗電前應先在有電導體上對驗電器進行鑒定良好才能使用。放電可使用地線或放電棒對地進行。但電容器放電應在兩極間進行。
5、裝、拆地線必須先接接地端,后接導體端,并接觸牢固,拆時順序相反。
6、低壓出線發生故障掉閘時,應立即與維修班一起查明故障原因,故障排除后方能恢復供電,嚴禁強行送電。
四、相關記錄
第5篇 z物業轄區機電設備管理規程
物業轄區機電設備管理規程
1.0目的:
保證為所有業主(住戶)提供服務的公共設施設備(含機電、消防、清潔保安等)滿足服務要求。
2.0適用范圍:公司范圍內所有的設施設備。
3.0設備分類:根據設備對業主服務的重要性將其分為三級:
ⅰ級設備:電梯、生活水泵、低壓配電柜、高壓開關柜、變壓器。
ⅱ級設備:正壓風機、可視對講監控系統、智能停車場管理系統、排煙風機。
ⅲ級設備:除ⅰ、ⅱ級以外的所有設備。如:小型控制箱(配電箱)維修機具、潛水泵等。
4.0職責:工程部部長負責編制設備維修保養計劃;工程部維修班按計劃進行設備的保養、維修并填寫記錄表格;工程部負責對設備的維修、保養進行指導與檢查。
5.0設備的編號:設備編號由以下四部分組成。
第一部分表示設備類別:用字母a-z表示;
第二部分表示單位的名稱:用相應字母表示;
第三部分表示單位設備序號:用數字1.2.3.....表示;
第四部分表示設備的管理等級:用羅馬數字ⅰⅱⅲ表示;
例:c-sjfs-1-(ⅰ)
電 * 1 ⅰ
梯 * 號級
* 電管
* 梯理
設
備
6.0設備的建檔及資料管理:
6.1設備的建帳分二級制:
工程部對所管理的所有設施設備都應建立設備清單及填寫設備檔案,綜合事務部只對(ⅰ)、(ⅱ)級設備設施建立清單。
6.2設備的資料管理:
a.對ⅰ、ⅱ級設備資料原件(或第一次復印件)由綜合事務部統一保管,工程技術部持復印件;對ⅲ級設備資料由工程技術部保管。
b.設備的定期保養記錄、維修記錄、值班記錄等由工程技術部文檔管理人員按時間順序裝訂成冊,專柜保存。
7.0設備的接管驗收:
設備接管時按設備出廠說明書及有關國家規范驗收。確實達不到上述條件的應在驗收單中寫明實際情況及原因,并限期整改。設備的接管及驗收由工程技術部機電人員對發展商辦理并保存驗收資料。
8.0設備的使用、運行、維修、保養、檢修、檢查:
8.1設備的使用權歸工程技術部。
8.2工程技術部技工按國家標準、公司工作手冊及表格要求對本工程技術部管理的設備進行認真、全面、細致的運行監視、維修、保養并作記錄。
8.2.1發現設備故障及損壞,由工程技術部組織維修班人員進行維修,維修班不能處理的故障及重大故障,由工程技術部相關人員填寫《設備外委維修申請單》,工程部部長審核并呈請公司領導批準后,將設備送外修理或請專業人員來公司修理。維修完成后,由工程技術部對設備功能進行檢定并備案。
8.2.2對不能修復或維修后檢定不合格的設備,由工程技術部負責填寫《設備(機具)報廢申請單》價值在壹千元以下的,由工程技術部部長簽字后報公司領導批準報廢;價值在壹千元以上的,經綜合事務部部長簽字后,報公司領導批準報廢。報廢的設備應在設備檔案中注明報廢日期。
8.2.3工程技術部每年初組織制訂所有小區的設備維修、保養、檢修計劃,公司領導審批后下發工程技術部,由工程技術部維修班具體實施保養、檢修并記錄,綜合事務部負責對各工程技術部的設備保養進行檢查。
8.2.4設備監控
工程技術部在保養時發現其部件磨損或電氣老化嚴重,應及時予以更換,綜合事務部在檢查保養情況時如發現類似情況,應責令工程技術部予以更換。
9.0設備的檢定
a.對于電梯,工程技術部應監督電梯分包方進行認真的自檢,并按規定報送政府有關部門檢定。
b.根據設備運行的需要,綜合事務部可隨時作出決定對單臺設備進行檢定。
10.新增設備(機具)的申請、采購、驗證、入庫建帳
10.1申請:按樓宇正常運作或維修需要,由工程技術部申請,填寫《設備(機具)購置申請單》,工程技術部部長簽字后,報公司領導審批,對價值超過壹千元的設備、機具,由綜合事務部組織工程技術部人員進行評議,提出設備的技術指標,報公司領導批準后購置,購置的設備,工程技術部均應建檔,若屬ⅰ、ⅱ級設備,還應報綜合事務部建檔。
10.2采購:
綜合事務部采購人員應對被采購設備的用途、基本要求、質量標準等掌握清楚。購買時應會同機具使用人或申請人共同對設備性能、質量等作鑒定。確認質量優良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格證書、價格合適才能辦理付款提貨手續。
10.3驗證:
對壹千元以下的設備(機具),購進后,由工程技術部部長組織有關技術人員驗證,在《設備(機具)驗收單》簽字同意后即可辦理入庫;壹千元以上的,由綜合事務部根據設備的說明書或合同規定的技術條件進行驗證,確認合格在《設備(機具)驗收單》上簽字認可后,方可辦理入庫建帳手續。
10.4入庫建帳:建帳規定同6.1。
11.0封存設備的管理:
封存的設備由產權所有單位貯存,報綜合事務部建帳備查。封存地點應是干燥、干凈、安全的室內場所。對于封存的設備,應貼封存標記,重新啟用時增加保養一次。
12.0支持性工具
《設備分類及代碼》
《設備(機具)購置申請單》、《設備(機具)報廢申請單》
《設備外委維修申請單》、《設備(機具)驗收單》
《設備年度檢修計劃表》、《設備保養計劃表》
《設備清單》、《設備檔案卡》
《設備維修記錄表》、《設備保養記錄表》、《設備檢測記錄表》
編制:審核:批準:日期:
第6篇 物業轄區設備購置規程制度
物業轄區設備購置規程
1目的
為規范設備購置程序,特制定本規程。
2適用范圍
適用于公司管轄范圍內新增設備的購置。
3操作規程
3.1項目的提出
使用部門根據經營的需要提出購置申請。設備的設置要遵循'技術上先進、經濟上合理、經營上可行'的原則。
3.2項目調查
3.2.1設備購置方案提出后,應進行項目調查,以掌握詳細而準確的調查研究材料和文件,為以后進行技術、經濟綜合分析和各種方案的比較和論證做準備。
3.2.2公司方面
應調查現有設備的利用率和潛力情況,安裝設備的環境條件;能源和材料的供應情況;資金來源;操作和維護的技術水平;人員配備。
3.2.3設備制造廠家方面
應調查該廠家的技術水平、經營情況、售后服務情況、設備的規格和技術性能、配件供應、維修專用工具的代售等。
2.2.5費用方面
應調查該設備售價水平、運輸費、安裝費、保險費、培訓費、運行成本、修理折舊等。
3.3項目論證
3.3.1項目論證就是進行可行性研究和設定效果分析,其目的是為了避免設備購置的盲目性,增加可行性。
3.3.2工程技術部負責會同使用部門進行項目論證,并以報告的形式呈報給總經理審閱。
3.3.3項目論證主要內容
項目論證的主要內容包括:
a)總論
該項目方案的背景和歷史條件,所研究結果的概要說明以及方案存在的問題和解決這些問題的建議;
b)與方案有關的市場狀況和前景;
c)設備所需能源、原料及配件的情況;
d)設備的環境條件
是否具備設置設備的地點,其地質條件、運輸條件、可使用面積和施工安裝是否具備條件以確保設備實施方案的順利進行;
e)技術方案
闡述設備的主要技術原理、結構、規模和安裝方案,一般是提出幾個技術方案,并說明各種方案的優缺點以便做出最優決策;
f)環境保護
設備運行是否存在廢氣、廢水、廢料和噪聲污染問題,并說明治理的方法和措施;
g)對運行操作人員和管理人員的要求,如必要的話應說明所需人員的專業工種、文化程度和培訓計劃等;
h)設備投資方案的經濟評價
應說明投資總額、投資方案的經濟效益和社會效益;
i)不確定性分析;
j)方案的實施計劃;
k)可行性研究的結論。
綜合各項分析,從技術、經濟方面而得出可行性意見,并明確存在的問題和提出解決這些問題的建議。
3.3.4工程技術部和使用部門在完成可行性論證后應對其以報告的形式呈報給總經理審閱,總經理審閱批準后,由工程技術部配合使用部門選擇設備。如果是所有權屬于業主的設備,則應在購買前報業主委員會批準。
3.4設備的選擇
3.4.1應按適應性、技術性、可靠性、維修性、安全性、節能性、環保性、配套性、制造廠家的售后服務等標準進行設備選型。
3.4.2在對重要設備進行購置或更新之前,必須設計幾個可供選擇的技術方案,并對各個方案進行經濟分析和評價,通過對比分析,最后選擇最優方案。
3.5編制計劃
3.5.1設備選擇定型后,應將最后方案交由總經理審閱批準。
3.5.2總經理批準后,工程技術部和使用部門負責編制采購計劃,交財務部和總經理審核批準進行采購。
3.6設備的采購
設備的采購按財務部的相關采購規定執行。
4記錄
可行性論證報告
第7篇 物業轄區電氣設備保養規程制度
物業轄區電氣設備的保養規程
保養步驟:
(1)斷開待保養變壓器低壓側斷路器,拉下隔離開關,在手把上懸掛相應的標示牌。
(2)斷開變壓器高壓側的負荷開關,確認在斷開位置后合上接地刀,并完成開關的安保險和懸掛相關標識牌。
(3)進入油變壓器室,首先應用高壓驗電器確認該臺變壓器是否在停電狀態,然后拉開高壓隔離刀,再檢查外殼、瓷瓶及引線有無變形現象,有破損的應進行更換,油位是否正常,如有漏油現象,應更換膠墊,檢查硅膠是否有效,如有變色或嚴重失效,應立即更換。
(4)重新緊固引線端子、銷子、接地螺絲;進入線螺絲,如有松動,應拆下螺絲用細平銼輕銼接觸面,用手觸摸無任何凹凸不平的感覺后,用干凈的布條擦去灰塵,抹上凡士林,換上新的彈簧墊圈,緊固螺絲。
(5)檢查變壓器周邊照明、散熱、除塵設備是否完好,并用干凈的布擦去變壓器身及瓷瓶上的灰塵。
(6)檢查變壓器高壓側負荷開關,確保操作靈活,接觸良好,傳動部分作潤滑處理。
(7)用2500v的搖表測量變壓器高低壓線圈絕緣阻值(對地和相間),確認符合要求(在室溫30℃時,1okv變壓器高壓側大于20mω,低壓側大于13mω。在測試前,應接好接地電線,測定完畢后,應進行放電。
(8)檢查變壓器室及變壓器有無遺留工具,無誤后,合上高壓側隔離開關,撤離現場。
(9)拉開高壓接地刀,檢查接地處于斷開位置無誤后,合上高壓負荷開關,讓變壓器試運行,并取下高壓側標識牌,注意在斷開或合上變壓器高壓負荷開關時,現場必須有兩人以上。將保養結果詳細地記錄后,交付資料室保存。
(10)干式變壓器的保養規程與油浸式的保養大同小異。
保養變壓器的注意事項:
確保變壓器使用環境,在無腐蝕性的環境中運行,環境溫度應在―>30℃至+40℃之內,風速不大于350米/秒,在變壓器高壓側如設高壓負荷開關,操作人員應將變壓器側三相短接,并隨時作操作記錄。
變壓器高壓操作人員應穿絕緣鞋,戴絕緣手套進行。防止向變壓器反送電及向變壓器工作中的母排放電配電柜的保養規程
(1)bfc柜的保養
取出抽屜柜,檢查抽屜柜中的自動空氣開關、接觸器,緊固所有的接線端,觸點凹凸不平部分用細平銼銼平,彈簧墊片不行的應予以更換,檢查主回路的線耳是否接觸牢固,線端頭絕緣是否良好,插接頭有無燒蝕現象,清潔灰塵完畢后,放回配電柜中,合上空氣開關,檢查控制部分及指示部分是否正常。
(2)pgl柜的保養
先停電后,檢查自動開關、隔離開關是否良好,緊固所有接線,觸點有燒蝕部分用細平銼銼平。彈簧墊圈應予以更換,檢查主回路線耳是否接觸良好牢固。端子間絕緣是否可靠,檢查零線的絕緣層是否破損、老化、接觸松動,測試柜體接地情況,清潔灰塵后送電,檢查二次回路。
(3)電容柜的保養規程
首先將電容柜轉換開關打至停止,然后斷開電容柜的總電源開關,用25mmz的導線通過電阻逐個把電容器對地進行放電,檢查并緊固接觸器、電抗器、電容器的接線端子,控制線的接線端子是否良好,接地裝置是否符合要求,修銼燒蝕的觸點,清除柜元器件灰塵,然后合閘檢查放電指示燈及自動補償系統是否正常。
所有以上保養結果,應寫入保養記錄中。
發電機定期保養規程
(1)在通常情況下,每7天開動發電機空載試機負載保養試機一次。次,每次5―lomin,每月帶
(2)斷開發電機的輸出自動開關,將選擇開關置于手動狀態。
(3)檢查蓄電池的液位,不夠液位的應加裝電解液或蒸餾水,檢查液體比重,在蘇打溶液中浸過并擦干凈,涂上凡士林,然后緊固其接線螺絲,并測試電瓶(蓄電池)電壓,及電池平時的充電電流。
(4)拆下空氣濾清器,用汽油清洗并除塵,太陽曬干后裝上。檢查機油的油質,如有渾濁或變質的應予以更換。柴油機運行250小時后,應更換水、機油、柴油濾清器。
(5)裝回柴油濾清器后,應檢查油閥及閥門是否調在滿負荷運轉的狀態,固定的螺絲有無松動,然后進行手動泵油,排除油路中的空氣。
(6)平時要檢查冷卻水平面位置,更換水箱中的冷卻水,換水后,應加防銹水。然后搖測電機繞組的絕緣電阻。
(7)檢查整個機組是否有漏油現象,接地是否良好,然后搞好機組清潔。
(8)打開控制柜,檢查熔絲、螺絲接觸是否良好,然后合上控制電源并讓油溫、水溫感應塞復位,并手動試機,觀察油壓、輸出電壓、頻率等。
第8篇 物業轄區中央空調設備操作規程
物業轄區中央空調設備操作規程
(五)
一、水泵1.水泵開機前應檢查水泵進出水閥門是否處于開啟狀態;2.修理水泵或水泵電機。
應切斷起動柜電源,取下熔斷器驗明無電后,掛上停電警告牌,才可進行水泵或電機修理。
3. 維修中電機如有移動復位的,應對電機接線柱進行一次緊固和絕緣驗測,合格后方可投入使用。
二、冷水機組起動1.冷水機組管道對應的電動閥門平常處于常閉狀態。
2. 開機前的準備工作:
1)各種信號燈顯示是否正常。
2)各種閥是否均已打開,特別是主機對應的電動閥門。
3.)檢查冷水機組工作電壓是否在額定值的±10%范圍以內。
4)機組冷卻水溫度設定
7.2℃。
5)用機組顯示鍵確定冷凍水、馬達電流、導葉片設定值。
3. 機組操作狀態顯示機組系統正常和系統需要冷凍負載,將啟動按鈕'開啟'位置,確認冷卻水、冷凍水水泵是否自動開啟。
4. 冷卻水出水溫度達到32℃后,起動冷卻塔。
5.抄讀冷水機組電壓、電流、冷媒高壓、冷媒低壓,冷凍水進水壓力、進水水溫、出水壓力、出水水溫。
6. 機組正常運行后,每兩小時抄讀以上機組運行的技術參數和投入運行的設備。
三、冷卻機組關機1.將電源開關推到'停止'位置。
2. 停機30分鐘以后, 冷凍水泵和冷卻水泵,并關掉冷卻塔。
3. 整理機房和記錄:將閥門恢復到規定的位置。
四、冷水機組中途停機1.冷水機組運行中突然停機,值班員應首先閱讀顯示屏顯示故障。
2. 根據故障,對停機原因進行核對,確認停機原因無誤后,報站長。
3. 因機組外部原因造成停機,短時間可以恢復,應先消除故障原因,然后按開機規程開啟備用機組。
發生故障的機組消除故障后,需等15分鐘后才可重新開機。
4. 機組因停電造成停機時間超過20分鐘,機組要通電對潤滑油加熱至45℃,方可重新起動機組。
5.機組中途停機要進行詳細登記:故障發生的時間,如何處理重新開機的時間。
第9篇 物業轄區供配電設備維護保養規程制度
物業轄區供配電設備維護保養規程
一、 目的:檢查并及時處理供配電設備隱患,滿足設備在良好的條件下運行,確保設備性能,保證安全運行。
二、適用范圍:適用于高壓配電設備、低壓配電設備、變壓器及附屬設備的維修保養工作。
三、內容: 由運行班運行技工根據下面檢查保養表對供配電設備進行保養,高壓部分的年度檢測保養可委托供電主管部門或有資質的專業公司進行檢測保養。由管理處的設備管理員根據相應的《維護保養檢查表》對保養情況進行檢查跟進。
低壓配電柜的檢查保養表
序號檢查保養項目保 養 內 容周期
01配電屏清潔月
02電器儀表外表清潔,顯示正常、固定可靠月
03繼電器、交流接觸器、斷路器、閘刀開關外表清潔,觸點完好,無過熱現象,無噪音月
04控制回路壓接良好、標號清晰,絕緣無變色老化月
05指示燈、按鈕轉換開關外表清潔,標志清晰,牢固可靠,轉動靈活月
06電容無功補償電容接觸器良好,電容補償三相平衡,電容器無發熱膨脹,也不冰冷,接頭不發熱變色月
07母線排壓接良好,色標清晰,絕緣良好年
08配電屏對地測試接地良好年
高壓配電柜的檢查保養表
序號檢查保養項目保 養 內 容周期
01操作機構靈活半年
02隔離開關觸頭正常、開合正常半年
03高壓油開關油位正常半年
04母線排壓接良好,色標清晰,絕緣良好年
05配電屏對地測試接地良好年
變壓器的檢查保養表
序號項目內容周期
01外觀掃塵、色標清晰,整體完好無損年
02絕緣電阻值高壓側對低壓側,高壓側對地,低壓側對地,絕緣良好年
03零地接線端子壓接良好,牢固可靠年
04母線排壓接良好,牢固可靠年
05絕緣子抹塵,整體完好無損年
06干燥劑硅膠干燥劑色淺、半透明年
電房附屬設施的檢查保養表
序號檢查保養項目保 養 內 容周期
01門窗及防小動物設施門窗開啟靈活,無>10mm縫隙,通風網無>10mm小孔、無嚴重銹蝕月
02通風照明設施無故障、保證通風照明月
03絕緣工具正常有效月
04滅火器正常有效月
四、相關記錄
1、《低壓配電柜檢查保養記錄表》
2、《高壓配電柜保養檢查表》
3、《變壓器保養檢查表》
4、《電房附屬設施檢查保養記錄表》
第10篇 物業轄區設備管理規程17
物業轄區設備管理規程(十七)
一、職責
1、設備由開發商負責訂貨安裝,工程部按物業驗收規定參與設備的驗收。
2、工程部全面負責公司設備的監督管理工作,建立公司匯總的設備臺帳。負責編寫設備運行、維護、保養制度,設備運行操作規程,并對管理處提供技術指導;負責審核各管理處的設備大、中修計劃,并組織安排管理處無法完成的維修工作,及外委維修設備、維修合同的管理。
3、管理處機電主管負責本管理處設備運行維修管理。負責本管理處設備臺帳、配件、材料的采購計劃的編制,及設備資料收集保管;負責運行維修組工作的周檢。
4、管理處運行維修人員對各自責任區內的設備進行維修、保養及運行操作,并作好標識及記錄。
二、實施程序
1、接管設備的驗收
工程部會同管理處對新接管小區的設備的驗收。
2、設備的標識、建帳和資料管理
1)設備的標識
管理處機電主管負責所有設備實現整機懸掛《設備卡》,標識該機的編號、技術參數、責任人、運行狀況及注明附屬設備(必要時)等。
2)設備的建帳
a.管理處機電主管負責建立本管理處的《機電設備臺帳》,臺帳內容包括:設備名稱、編號、型號、生產廠家、技術參數、保養人等。
b.各管理處設備運行、保養、維修的原始記錄,由該管理處機電主管負責收集、整理并歸入各設備的單機檔案。
c.公司工程部負責匯總建立公司總的《機電設備臺帳》
3)設備資料的管理
a.各管理處機電設備臺帳及單機檔案材料由該管理處機電主管管理。
b.公司總的《機電設備臺帳》及設備技術資料由工程部兼職資料員管理。
c.設備資料應存放有序,標識清楚。
3、設備的運行、維護、保養
1)管理處運行維修組人員遵照《水電、機械設備運行維護保養制度》、《設備運行維護值班記錄》、《企業電工安全規程》及設備操作管理規程的要求做好運行、維護、保養工作,并做好相應的記錄。
2)各管理處機電主管是運行維修組的直接領導。負責擬制設備檢查保養計劃表,組織落實設備運行維護保養工作;負責督查該組成員做好各項記錄;負責設備運行維護工作的周檢。
4、設備的維修
1)發現設備損壞,機電主管要組織人員進行維修,對于重大維修公司應派專業技術人員進行指導。
2)對專業要求較高的某些設備及管理處解決不了的故障需要外委維修的,由機電主管填寫《物業維修單》,經管理處主任審核,報請主管副總經理批準后由工程部執行。維修結束后,由工程部和管理處共同組織驗收。
3)外委維修單位維修過程中更換零部件須經管理處機電主管簽證,更換價格在1000元以上的零件還須工程部認可。
4)維修人員須做好維修及更換零件的記錄,該記錄經管理處機電主管整理,歸入設備單機檔案。
5、維修零備件及材料的請購
1)正常情況下按公司物品采購控制程序辦理。
2)急修搶修情況下,須先行購買急用的零件材料時,費用1000元以下的,由管理處主任斟定;1000元以上的由管理處主任請示公司主管副總經理后購買,事后再補辦相關手續。
6、設備的報廢
因損耗或損壞無法修復,致使設備無法繼續使用時,由管理處提出、工程部復核、公司總經理簽署意見、提交業主委員討論通過后,始得報廢并除帳。
第11篇 zx物業轄區給排水設備設施維修保養規程
物業轄區給排水設備設施維修保養規程
一、目的
規范給排水設備設施保養工作,確保給排水設備設施各項性能完好。
二、適用范圍
適用于物業管理處轄區內給排水設備設施(含消防供水機組)的維修保養。
三、職責
1、物業經理負責審核《給排水設備設施維修保養年度計劃》并檢查該計劃的執行情況。
2、機電維修部主管負責組織制定《給排水設備設施維修保養年度計劃》并組織、監督該計劃的實施。
3、維修管理員具體負責實施水設備設施的維修保養。
4、服務中心主管負責向有關用戶通知停水的情況。
四、程序要點
1、《給排水設備設施維修保養年度計劃》的制定:
(1)每年的12月15日之前,由機電維修部主管制定《給排水設備設施維修保養年度計劃》并上報物業經理審批。
(2)制定《給排水設備設施維修保養年度計劃》的原則:
a、給排水設備設施使用的頻度;
b、給排水設備設施運行狀況(故障隱患);
c、合理的時間(避開節假日、特殊活動日等)。
(3)《給排水設備設施維修保養年度計劃》應包括如下內容:
a、維修保養項目及內容;
b、備品、備件計劃;
c、具體實施維修保養的時間;
d、預計費用。
2、管理員對給排水設備設施進行維修保養時,應按《給排水設備設施維修保養年度計劃》進行。
3、小區內主供水管(dn100以上加壓管)爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內變頻器、pc中央處理器的維修保養由外委完成,其余維修保養由機電維修部主管負責。
4、水泵機組維修保養。維修部管理員每年的4月、10月份應對小區內所有水泵機組進行一次清潔、保養。
(1)電動機維修保養:
a、用500v搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5mω以上,否則應烘干處理或修復;
b、檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響,如有則應更換同型號規格軸承;
c、檢查電動機風葉有無碰殼現象,如有則應修整處理;
d、清潔電動機外殼;
e、檢查電動機是否脫漆嚴重,如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。
(2)水泵維修保養:
a、檢查水泵軸承是否靈活、如有阻滯現象,則應加注潤滑油;如有異常磨擦聲響,則應更換同型號規格軸承;
b、轉動水泵軸,如果有卡住、碰撞現象,則應拆換同規格水泵葉輪;如果軸鍵槽損壞嚴重,則應更換同規格水泵軸;
c、檢查壓盤根處是否漏水成線,如是應加壓盤根;
d、清潔水泵外表;
e、如水泵脫漆或銹蝕嚴重,則應徹底鏟除脫落層油漆,重新刷上油漆。
(3)檢查電動機與水泵彈性聯軸器有無損壞,如損壞則應更換。
(4)檢查水泵機組螺栓是否緊固,如松弛則應擰緊。
5、控制柜維修保養。管理員每年的5月、11月應對小區內水泵房的控制柜進行一次清潔、保養。
(1)用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內所有元器件,清潔控制柜外殼,務必使柜內無積塵、無污物。
(2)檢查、緊固接線對,對于燒蝕嚴重的接線頭應更換。
(3)檢查柜內所有線頭的號碼管是否清晰,是否有脫落現象,如是則應整改。
(4)交流接觸器維修保養:
a、消除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒;
b、清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭),燒蝕嚴重不能正常工作的觸頭應更換;
c、清潔鐵芯上的油污及臟物;
d、檢查復位調簧情況;
e、擰緊所有緊固件。
(5)自耦減壓啟動器維修保養:
a、用500v搖表測量絕緣電阻,應不低于0.5mω,否則應進行干燥處理;
b、外殼應可靠接地,如有松脫或銹蝕則應在除銹處理后,擰緊接地線。
(6)熱繼電器維修保養:
a、檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損,如損壞則應更換;
b、檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷,如有則整修處理,處理后達不到要求的應更換。
(7)自動空氣開關維修保養:
a、用500v搖表測量絕緣電阻,應不低于100mω,否則應烘干處理;
b、清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒,如果滅弧罩破裂則應更換;
c、自動空氣開關在閉合或斷開過程中,其可動部分與滅弧室的零頭應無卡住現象;
d、檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒,娟則應將其消除,但不能修銼,只能輕輕擦拭。
(8)中間繼電器、信號繼電器維修保養:對中間繼電器、信號繼電器應做模擬試驗,檢查兩者的動作是否可靠,輸出信號是否正確,如有應更換型號的中間繼電器、信號繼電器。
(9)信號燈、指示儀表維修保養:
a、檢查各信號燈是否正常,如有不亮則應更換相同規格的小燈泡;
b、檢查各指示儀表指示是否正確,如有偏差則應作適當調整,調整后偏差仍較大的則應更換同規格同型號的儀表。
(10)遠傳壓力表維修保養:
a、檢查表內是否有積水,如有則應干燥處理;
b、檢查信號線接頭處是否腐蝕,如腐蝕較嚴重則應重新焊接;
c、偏差很大或信號線腐爛的遠傳壓力表應拆換。
6、閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養
(1)閘閥維修保養:
a、檢查密封膠墊處是否漏水,如漏水則應更換密封膠墊;
b、檢查壓黃油麻繩處是否漏水,如漏水則應重新黃油麻油;
c、對閘閥閥桿加黃油潤滑;
d、對銹蝕嚴重的閘閥(明裝)應在徹底鏟除底漆后重新油漆。
(2)止回閥維修保養:
a、檢查止回閥密封膠墊是否損壞,如損壞則應更換;
b、檢查止回閥彈簧彈力是否足夠,如太軟則應更換同規格彈簧;
c、檢查止回閥油漆是否脫胎換骨落花流水,如脫落花流水嚴重則應處理后重新油漆。
(3)浮球閥維修保養:
a、檢查浮球閥密封膠墊是否老化,如老化則應更換;
b、檢查浮球閥連桿是否彎曲,如彎曲則應校直;
c、檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴重,如磨損嚴重則應更換。
(4)液位控制器維修保養:
a、檢查密封圈、密封膠墊是否損壞,如損壞則應更換;
b、清除壓力室內污物,疏通控制水道;
c、檢查控制桿兩端螺母是否緊固,如松弛則應擰緊;
d、緊固所有螺母。
7、潛水泵或排污泵維修保養
(1)用500v搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25mω以上,否則應拆開潛水泵或排污泵,對線圈進行烘干處理。
(2)檢查密封圈是否已老化,如已老化則應更換。
(3)檢查軸承磨損情況,如轉動時有明顯的異常聲響或有阻滯現象,則應更換同型號同規格的軸承。
(4)清潔潛水泵、排污泵外殼、如銹蝕嚴重則應在表面處理后重新油漆一遍。
(5)檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固,如松弛則應緊固。擰緊潛水示、排污泵上的所有螺母。
8、明裝給排水管理維修保養(每年10月進行一次)
(1)檢查支持托回是否牢固,否則應加強。
(2)檢查流向標示是否鮮明醒目,否則應整改。
(3)檢查保護漆是否完好,如脫漆較嚴重則應重新油漆一遍。
(4)檢查各連接處是否有漏水現象,如漏水則應處理(更換膠墊)。
9、每次給排水設備設施的維修保養時間計劃不允許超過8小時,如必須超過8小進,則應由機電維修部主管填寫《申請延時維修保養表》經主管經理批準后方可延時。
10、對于計劃中未列出的維修保養工作,應由機電維修部主管盡快補充至計劃中;對于突發性的設備設施故障,先經機電維修部主管口頭批準后,可以先組織解決而后寫出《--事故報告》并上報物業經理。
11、管理員應將上述維修保養工作清晰、完整、規范地記錄在《
維修保養記錄表》內,并于每次維修保養后的3天之內由維修部主管整理成冊后存檔,保存其為長期。
12、停水管理。給排水設備設施因維修保養等原因需要停水時,應由機電維修部主管填寫《停申請表》,經物業經理批準后通知服務中心,由服務中心提前24小時通知有關用戶。如因特殊情況突然停水,應在恢復供水12小時內向有關用戶作出解釋。
五、記錄
第12篇 z物業轄區用戶室內設備維修規程
物業轄區用戶室內設備維修規程
1、接到維修單,應先將單號和內容登記在維修檔案登記表上,隨后交對應的班組進行維修工作。
2、物管部維修工接單后在維修檔案登記表上簽收。
3、根據維修內容準備必要的工具和材料,按相應的維修服務承諾時間到達維修現暢
